PDM de Sousel: zonamento e o que pode construir

- No solo rústico é permitida a instalação de Empreendimentos Turísticos que podem assumir a forma de Empreendimentos Turísticos Isolados (ETI) ou de Núcleos de Desenvolvimento Turístico (NDT), conforme condicionantes aplicáveis e regime de uso do solo de cada categoria/subcategoria de espaço. [Artigo 44.º, Secção I – Disposição geral] [Section None, p.?]

- São admitidos os tipos de ETI: Estabelecimentos hoteleiros (EH) com temáticas; Empreendimentos de turismo no espaço rural (TER); Empreendimentos de turismo de habitação (TH); Parques de campismo e de caravanismo (PCC); Áreas de serviço de autocaravanas (ASA) não integradas em PCC. [Artigo 45.º, Capítulo V – Título I] [Section None, p.?]

- Espaços de Exploração de Recursos Energéticos e Geológicos: uso dominante da área é a exploração de recursos energéticos e geológicos; usos complementares/incorporações permitidos incluem edificações de apoio, gestão de resíduos e valorização de subprodutos. [Secções correspondentes a Espaços de Exploração de Recursos Energéticos e Geológicos] [Section None, p.?]

- Espaços Naturais e Paisagísticos: uso dominante é a manutenção dos valores naturais/paisagísticos; usos complementares incluem atividades de recreio e lazer, instalações de suporte a atividades de animação turística e caça. [Artigo 1.º/Dispositivos de Espaços Naturais e Paisagísticos] [Section None, p.?]

- Espaços Centrais: uso dominante é a habitação; usos compatíveis incluem comércio e serviços, empreendimentos turísticos, equipamentos/infraestruturas de suporte ao turismo, instalações de recreio e lazer, e equipamentos de utilização coletiva. [Artigo 65.º (Regime dos Espaços Centrais) e respetivos itens] [Section None, p.?]

- Espaços Verdes: uso dominante é recreio e lazer; função de equilíbrio ambiental, valorização paisagística e acolhimento de atividades ao ar livre. [Artigo 72.º – Regime de Espaços Verdes] [Section None, p.?]

- Espaços de Uso Especial — Espaços de Equipamentos: uso dominante são equipamentos/infraestruturas; usos complementares incluem comércio e serviços, bem como recreio e lazer. [Artigo 78.º – Regime dos Espaços de Uso Especial] [Section None, p.?]

- Habitats (Regime de Habitat) no âmbito do Artigo 100.º, Título I (PDMS/PDM): zoneamento urbano com área de Habitat, incluindo Habitat Santo Amaro, Habitat Monte da Capela, Habitat Camadas/zonas associadas; o regime regula usos residenciais/habitação com regras de localização, delimitação e uso do solo. [Artigo 100.º – Título I] [Section None, p.?]

- Regime de Achados dispersos (pontos isolados/achados arqueológicos) e de proteção de património arqueológico: várias ocorrências/zonas sob o Artigo 100.º do Título I do PDM, com regras de proteção e registos georreferenciados. [Artigo 100.º – Regime de zoneamento; Registo de património arqueológico] [Section None, p.?]

- Outros usos específicos destacados no PDMS/PDM, como Espaços de Atividades Industriais, Espaços de Exploração de Recursos Energéticos e Geológicos com usos complementares (comércio/serviços; atividades agrícolas/etc.) conforme o regime de cada espaço. [Diversos itens do PDMS/PDM Sousel] [Section None, p.?]

Observação: As regras de compatibilidade de usos, bem como as restrições de áreas e condicionantes, variam conforme a categoria de espaço e o regime aplicável (ETI/NDT, Habitat, Espaços Verdes, Espaços de Uso Especial, etc.). Consulte os Artigos 44.º, 45.º, 50.º, 67.º-74.º, 78.º, Artigo 100.º, além de regulamentos setoriais (SGIFR, ARU, etc.) para detalhes.

Citacoes relevantes: Artigo 44.º; Artigo 45.º; Regimes de Habitat (Artigo 100.º); Espaços Naturais e Paisagísticos; Espaços Centrais; Espaços Verdes; Espaços de Uso Especial — Espaços de Equipamentos; Espaços de Exploração de Recursos Energéticos e Geológicos; Achados dispersos; SGIFR; Regulamentos relacionados (PDM Sousel). [Section None, p.?]

2) Dimensional Standards (Dimensão/figuras urbanísticas)

- Altura máxima da fachada: 7,5 m (com exceções técnicas devidamente justificadas). [Regime de edificabilidade – Artigo 49.º/Artigo 65.º] [Section None, p.?]

- Número máximo de pisos acima da cota de soleira: dois (com a possibilidade de um piso abaixo destinado a cave). [Regime de edificabilidade] [Section None, p.?]

- Área a ocupar (por edificações) não exceder 60% da área total do prédio. [Artigo 50.º Capítulo 48 – Regime de ocupação de edificações] [Section None, p.?]

- Relação entre área infraestruturada e área do NDT: inferior a 30%. [Artigo 49.º/Regime de edificabilidade] [Section None, p.?]

- Área livre/verdes por unidade de alojamento: superior a 100 m2 (inclui áreas integradas na estrutura ecológica). [Artigo 49.º h) / Regime de ocupação] [Section None, p.?]

- Profundidade máxima das edificações: 25 m (com exceções devidamente justificadas aceites pela Câmara Municipal). [Regime de edificações – Artigo 65.º] [Section None, p.?]

- Afastamento mínimo entre edificações: 10 m (relativo aos limites do prédio). [Regime de edificações – Artigo 50.º; Regime de afastamentos] [Section None, p.?]

- Afastamento mínimo de 100 m a partir das vias EN245 e EM372 (regime de afastamento de atividades/edificações). [Artigo 50.º Capítulo 48 – Regime de afastamento] [Section None, p.?]

- Afastamentos de edificações em relação a limites de parcela/edifícios: 10 m (quando aplicável). [Section None, p.?]

- Limitações de profundidade e dimensões para espaços de loteamento/formas de intervenção em espaços verdes: número máximo de pisos 1 para espaços verdes de loteamento, altura da fachada 4 m; profundidade/ocupação sujeita a normas específicas. [Regime de Espaços Verdes – Artigo 74.º] [Section None, p.?]

Notas técnicas: Muitos parâmetros aparecem sob os regimes específicos de NDT, PCC, ou Espaços Verdes de loteamento; os itens citados refletem os padrões gerais listados no PDMS/PDM Sousel (artigos 49.º, 50.º, 65.º, 68.º, 72.º, 74.º, 80.º, etc.). Consulte o capítulo correspondente para cada espaço.

Citações: Artigo 49.º; Artigo 50.º; Artigo 65.º; Artigo 68.º (Caves); Artigo 72.º; Artigo 74.º; Regime de Edificabilidade; Regime de Espaços Verdes; Regime do Habitat (Artigo 100.º). [Section None, p.?]

3) Density Limits (Índices de ocupação)

- Índice de utilização do solo (solo utilizável) não pode exceder 0,2 para NDT (núcleos de desenvolvimento turístico). [Regime de NDT] [Section None, p.?]

- Para NDT, área mínima 50 hectares; capacidade mínima 200 camas (exceto PCC). [Regime de NDT] [Section None, p.?]

- Índice de utilização do solo para NDT ≤ 0,2 (reiterado). [Seção correspondente a NDT] [Section None, p.?]

- Regime de ocupação de edificações: índice de ocupação do solo para espaços comerciais/serviços ≤ 0,4. [Artigo 80.º/Capítulo VII – Regime de ocupação; PDM Sousel] [Section None, p.?]

- Índice de utilização do solo para espaços Verdes/Equipamentos: diversas regras específicas conforme cada espaço (ex.: 0,4 para determinadas intervenções em Espaços Verdes/Empreendimentos com uso comercial). [Artigo 72.º/74.º; Regimes de Edificabilidade] [Section None, p.?]

- Relação área infraestruturada vs área do NDT ≤ 30% (quando aplicável). [Regime de NDT] [Section None, p.?]

Notas: Os limites exatos variam por tipo de espaço (NDT, PCC, Espaços Centrais, Espaços de Uso Especial, etc.). Os valores mais recorrentes são 0,2 (NDT), 0,4 (comércio/serviços), e 30% (infraestrutura). [Section None, p.?]

4) Parking / Access Requirements (Estacionamento / Acessibilidade)

- Dimensionamento do estacionamento para empreendimentos turísticos (Artigo 85.º):

- Um lugar de estacionamento por cada cinco unidades de alojamento para hotéis, TER e TH;

- Um lugar de estacionamento por unidade de alojamento para aldeamentos turísticos e apartamentos turísticos;

- Um lugar por cada cinco campistas nos parques de campismo e caravanismo;

- Um lugar para tomada e largada de passageiros por veículos pesados em empreendimentos turísticos com mais de 50 unidades. [Artigo 85.º – Dimensionamento do estacionamento] [Section None, p.?]

- Parâmetros de dimensionamento de estacionamento para empreendimentos turísticos constantes da Portaria n.º 327/2008 (com redação atual), incluindo as regras acima. [Portaria n.º 327/2008] [Section None, p.?]

- Dispensa total ou parcial das dotações de estacionamento quando inviável por razões técnicas, mediante soluções alternativas na proximidade; compensação ao Município permanece conforme regulamento de taxas. [Portaria n.º 216-B/2008 e art. 86.º (PDMS)] [Section None, p.?]

- Acesso a redes públicas: quando existirem redes públicas, é obrigatória a ligação às redes (água e saneamento) em obras no solo urbano; quando não existirem, são autorizadas soluções técnicas autónomas ambientalmente sustentáveis para ligação futura. [Artigo 36.º/46.º; Artigo 97.º] [Section None, p.?]

- Acesso de serventia para obras que fiquem a mais de 30 m da via pública habilitante (acesso de emergência). [Artigo 50.º/Capítulo 48] [Section None, p.?]

- Em vias com redes públicas indisponíveis, solução de via de acesso de serviço (serventia) deve ser prevista. [Artigo 46.º; Regimes de infraestruturas] [Section None, p.?]

Observação: As regras de estacionamento e acessos variam conforme o tipo de espaço e as regras municipais; há previsões específicas para deslocação de veículos de emergência e para situações de exceção técnico-urbanísticas. [Section None, p.?]

5) Environmental Constraints (Condições ambientais / restrições)

- SGIFR: nas áreas prioritárias de prevenção e segurança correspondentes às classes de perigosidade de incêndio rural “alta” e “muito alta”, no solo rústico, são interditos usos e ações de loteamento/edificação, com exceções do art. 60.º do Decreto-Lei n.º 82/2021 (SGIFR). [Artigo 9.º Título III] [Section None, p.?]

- Zonas de proteção de captações de águas subterrâneas: área de proteção de 20 m a partir do limite exterior da captação; edificação/urbanização condicionada a parecer vinculativo da entidade gestora. [Zona de proteção 20 m; Artigo 17.º Capítulo 14] [Section None, p.?]

- Captações públicas de águas subterrâneas destinadas ao abastecimento público: se ainda sem perímetro de proteção aprovado, beneficiam de área de proteção de 20 m com parecer vinculativo da entidade gestora. [Seção correspondente] [Section None, p.?]

- Estações elevatórias de água e reservatórios: zona de proteção de 15 metros a partir dos limites; qualquer operação urbanística depende de parecer da entidade gestora. [Estações elevatórias/Reservatórios – 15 m] [Section None, p.?]

- Redes de distribuição de água (alta/baixa): faixa de proteção de 2,5 m para cada lado a partir do eixo; parecer vinculativo da entidade gestora. [Redes de distribuição – 2,5 m] [Section None, p.?]

- Estações de tratamento de águas: faixa de proteção de 50 m; parecer vinculativo da entidade gestora. [Estação de tratamento de águas – 50 m] [Section None, p.?]

- Estações de tratamento de águas residuais: faixa de proteção de 50 m; parecer vinculativo da entidade gestora. [Estação de tratamento de águas residuais – 50 m] [Section None, p.?]

- Intercetores, emissários e coletores da rede de esgotos: faixa de proteção de 2,5 m a partir do eixo; parecer vinculativo. [Intercetores/Emissários/Colectores – 2,5 m] [Section None, p.?]

- Medidas de controlo de cheias, infiltração de águas e proteção hidráulica em zonas inundáveis/ameaçadas pelas cheias (inclui infraestruturas elétricas/saneamento; obras hidráulicas; estruturas hidroagrícolas; vias). [Artigo 28.º e Artigo 50.º – Zonas inundáveis] [Section None, p.?]

- Proibição de localização de quartos de dormir em piso inferior à cota de cheia definida para o local; demais regras de segurança/inundações. [Seções de regras de inundações] [Section None, p.?]

Observação: estas restrições focam água e riscos hídricos, gestão de cheias, proteção de captações, e prevenção de inundações, bem como ambiente/biodiversidade. [Section None, p.?]

6) Procedures / Approvals Required (Procedimentos / Aprovações)

- Instrução de informação prévia/licenciamento/comunicações relativamente à delimitação do domínio hídrico na Planta de Condicionantes (não gráfica/vinculatória). [Artigo 9.º] [Section None, p.?]

- Avaliação da área de intervenção com base em carta militar, fotografia aérea e/ou levantamento topográfico na instrução dos pedidos de informação prévia, de licenciamento e comunicações prévias. [Artigo 9.º] [Section None, p.?]

- Em caso de dúvidas sobre domínio hídrico, entidade com jurisdição define a área sujeita a servidão administrativa. [Artigo 9.º] [Section None, p.?]

- Interdições de usos e obras em áreas de incêndio rural alta/muito alta conforme SGIFR (com exceções do art. 60.º). [Artigo 9.º – Título III] [Section None, p.?]

- Edificação/urbanização em áreas de proteção: parecer vinculativo da entidade gestora é exigido (ex.: 20 m de proteção às captações). [Section None, p.?]

- Operações urbanísticas devem observar parecer vinculativo da entidade gestora para zonas de proteção de água (15 m, 2,5 m, 50 m). [Section None, p.?]

- Reconstrução de edifícios preexistentes em zonas inundáveis condicionada a parecer da entidade competente. [Section None, p.?]

- Indicar a localização da edificação em zona inundável e mencionar medidas para compatibilizar uso com a cheia considerada. [Section None, p.?]

- Licenciamento para alterações de uso conforme o respectivo espaço (Artigo 29.º). [Section None, p.?]

- Regime de monitorização do PDMS e REOT: monitorização de impactes/execução; REOT a cada quatro anos com base na avaliação/monitorização do PDMS. [Artigos 95.º a 97.º; Relatório do estado do ordenamento do território (REOT)] [Section None, p.?]

- Autorização para demolições em zonas inundáveis; parecer da entidade competente. [Artigo 28.º; Section None, p.?]

- Ligação à rede de infraestruturas públicas existentes ou adoção de sistemas autónomos ambientalmente sustentáveis (Artigo 97.º). [Section None, p.?]

- Condicionantes urbanísticos podem incluir medidas de salvaguarda para inserção paisagística, alinhamento, volumetria, impermeabilização etc. [Artigo 41.º; Artigo 50.º] [Section None, p.?]

Observação: há uma rede extensa de procedimentos, pareceres e aprovações vinculadas a planos de ordenamento, regulações setoriais (SGIFR, IP, ARU, REOT, PDMS, etc.) e ao PDMS; o cumprimento é exigido para licenciamento, regularização urbanística e obras de infraestrutura. [Section None, p.?]

7) Definitions (Definições)

- Estrutura Ecológica Municipal (EEM): conjunto de áreas delimitadas na Planta que integram sistemas biofísicos fundamentais para identidade, integridade e regeneração do território e para a prevenção/minimização de riscos; articula-se por continuidade; inclui áreas nucleares e áreas de conectividade ecológica e de prevenção do risco. [Artigo 12.º] [Section None, p.?]

- Captações públicas de águas subterrâneas: captações destinadas ao abastecimento público sem perímetro de proteção aprovado. [Section None, p.?]

- Zona de proteção: distâncias definidas de proteção (20 m para captações; 15 m para estações elevatórias; 50 m para estações de tratamento; 2,5 m para redes de distribuição/intercetor/coletores) a partir dos limites/estrutura. [Section None, p.?]

- Zona mista: classificação do território para efeitos do Regulamento Geral do Ruído. [Section None, p.?]

- Solo rústico/solo urbano: classificação do território do município segundo a Planta de Ordenamento — Classificação e Qualificação do Solo. [Section None, p.?]

- ETI, NDT, EH, TER, TH, PCC, ASA: termos e tipos associados aos Empreendimentos Turísticos Isolados e aos registos do PDMS/PDM de Sousel. [Seções pertinentes: Artigos 44.º, 45.º; Anexos/Glossário] [Section None, p.?]

- Habitat (Regime de Habitat): regime de zoneamento urbano previsto no Artigo 100.º, Título I do PDM. [Section None, p.?]

- PDMS: Plano Director Municipal Sustentável; instrumento de planeamento com horizonte temporal de 10 anos. [PDMS – definição] [Section None, p.?]

Observação: o conjunto de definições cobre EEM, captações de água, zonas de proteção, tipos de ETI/NDT e o regime de Habitat, bem como os conceitos de PDMS/ARU/UE conforme o PDMS. [Section None, p.?]

Se desejar, posso condensar ainda mais este resumo em um quadro único por tema com apenas os valores numéricos-chave (por exemplo, 7,5 m; 2 pisos; 0,2; 60%; 100 m etc.) ou extrair apenas os itens mais relevantes para um regulamento específico.