PDM de São João da Pesqueira: zonamento e o que pode construir

- No âmbito de ETI, permitem-se TER e TH, com reconversão/conservação e ampliação até 40%, fachada até 9 m e até 2 pisos acima da soleira e um piso abaixo, devendo obras de lazer adicionais não exceder 10% da área de implantação resultante da soma da implantação existente e da ampliação. [Artigo 58.º, Secção 53, p.?]

- Núcleos de Desenvolvimento Turístico (NDT) podem instalar-se em solo rústico, desde que haja compatibilidade ambiental e patrimonial e conformidade com as regras de ordenamento pertinentes para as categorias de espaço onde se inserem. [Secção 45, p.? / Artigo 32.º]

- Tipologias de empreendimentos admitidas nos ETI incluem Estabelecimentos hoteleiros (hotéis e pousadas) quando associados a temáticas específicas; TER; TH; Parques de Campismo e Caravanismo. [Secção 35, p.?]

- Há regime de instalações especiais (instalações afetas à exploração de recursos geológicos, parques eólicos, aproveitamentos hidroelétricos/ hidroagrícolas, aterros de resíduos inertes, etc.) com autorização excecional desde que não ponham em causa valores arqueológicos, ambientais ou sistemas ecológicos fundamentais. [Artigo 44.º / Secção 9, p.?]

- Em termos de uso, pode haver autorização para usos comerciais e de serviços (restauração e bebidas) no âmbito de empreendimentos de turismo, sob determinadas condições. [Artigo 58.º / Secção 53, p.?]

- Em áreas rurais, NDT/ETI permitem conjuntos turísticos ou unidades de turismo em espaço rural (TER; TH) e parques de campismo/caravanismo, com regras de compatibilidade ambiental/patrimoniais. [Secção 53, p.? / Artigo 32.º]

- Existem regras específicas para espaços afetas à Exploração de Recursos Geológicos (para articulação produtiva sem comprometer áreas extrativas). [Título I – Capítulo / Secção 45.º, p.?]

- Em espaços naturais/zonas de proteção não urbanizadas, operações urbanísticas ficam sujeitas a regimes de inserção urbana, para garantirem inserção paisagística e volumetria. [Secção 12, p.? / Artigo 20.º]

- Regimes específicos para áreas classificadas (património MN, ZEP) e para intervenções em sítios arqueológicos. [Secção 30, p.? / Regime de proteção de sítios arqueológicos, Artigo 24.º]

- Observa-se ainda regime de exceção ao cumprimento de normas para atividades económicas regulares ou para regularização extraordinária, com condicionantes e pareceres específicos. [Secção 12, p.? / Regime extra-orinário de regularização – PDM São João da Pesqueira, p.?]

- Estabelecimentos hoteleiros/turísticos em espaço rural (TER/TH) permitem obras de conservação/reconstrução e ampliação sob condições de implantação, fachada e pisos, conforme Artigo 12.º/Artigo 42.º. [Secção 53, p.? / Artigo 42.º]

- Rede de espaços de uso especial destina-se a equipamentos, infraestruturas estruturantes, turismo e recreio; pode incluir edificações e usos complementares desde que haja integração urbana e compatibilidade de usos. [Secção 90, p.? / Artigo 62.º]

- Edificações para atividades industriais ligadas a exploração de recursos (solo rústico) são permitidas apenas quando vinculadas a aproveitamento de produtos agrícolas, pecuários, florestais e geológicos, com salvaguarda de infraestruturas. [Artigo 48.º / Secção 66, p.?]

- Regimes de ocupação/uso em Espaços Centrais, Espaços Habitacionais (Nível I/II), Espaços de Uso Especial, Espaços de Atividades Económicas, Espaços Verdes, com condições de Iu/Io, pisos e implantação. [Secção 53 e Secção 82, p.?]

- Regimes de proteção para zonas inundáveis/cheias definidos pela Planta de Condicionantes (linha de cheia com retorno de 100 anos) e regras para áreas de proteção ambiental. [Secção 24, Artigo 29.º; Secção 74, p.?]

- Observa-se regime específico para vias de transporte (rede rodoviária/nacional) com pareceres de Infraestruturas de Portugal (IP) e gestão de acessos marginais; vias municipais seguem regulamentos próprios. [Secção 94, p.? / Regime de proteção de vias – Artigo 96.º]

- Observam-se regras para obras de infraestrutura em áreas afetas a transporte/energia/água/resíduos, com cobertura por regimes de zones non-aedificandi. [Artigo 68.º / Secção 12, p.?]

- No âmbito de UOPGs (Ferradosa, etc.), existem objetivos de ordenação para turismo, atividades industriais e preservação ambiental, com ligação entre mobilidade, ecopista e património. [Artigo 86.º / Secção p.?]

- Observa-se que zonas de proteção não-aedificandi e zonas de proteção ambiental devem ser integradas com a estrutura ecológica municipal e com a frente ribeirinha, respeitando as delimitações de cada UOPG. [Secção 24, p.? / Artigo 25.º]

- Observam-se normas para construção de cais, gestão de visitantes e escalas turísticas ao longo da albufeira e margens do Douro, integrando infraestrutura de apoio. [Secção 53 e Secção 99, p.?]

- Não há regulação única para “uso” de todas as áreas; há uma combinação de regras para turismo, indústria, uso habitacional, serviços, etc., conforme o tipo de espaço (urbano vs. rústico) e a classificação de solo. [Secção 53, p.? / Secção 82, p.?]

- Não específico regulado encontrado para cada possível uso; acima está um conjunto representativo de usos permitidos. [No specific regulations found]

- Dimensional Standards (Altura, Recouos, FAR, Padrões de implantação)

- Altura da fachada para TER/TH: até 9 metros; dois pisos acima da soleira e um abaixo; eventualmente mais restrições conforme o regime de EDIFICAÇÃO. [Artigo 58.º, Secção 53, p.?]

- Número máximo de pisos acima da cota de soleira: 3; números acima/below variam por regime; para TER/TH costuma haver 2 acima, 1 abaixo, com exceção conforme justificativa. [Secção 82, p.?]

- Número máximo de pisos abaixo da soleira: 1. [Secção 82, p.?]

- País de referência de Iu/I°: Espaços Centrais: Iu = 1,6; Io = 80%; pisos acima da soleira até 4; pisos abaixo até 1. [PDM São João da Pesqueira, p.?]

- Espaços Habitacionais de Nível I: Iu = 1,2; Io = 80%; pisos acima da soleira até 4; pisos abaixo até 1. [PDM São João da Pesqueira, p.?]

- Annexos/indústrias ligados à transformação: Io ≤ 0,1; altura da fachada < 9 m; cumprimento de regras de defesa da floresta. [Secção 62, p.? / Artigo 46.º]

- Espaços de uso especial: Io ≤ 0,8; Io ≤ 70% (conforme regime específico); limites de altura variando (ex.: até 6 m para espaços destinados a equipamentos, 7 m na ampliação). [Secção 68, p.? / Secção 90, p.? / Secção 82, p.?]

- Edificações em Espaços Centrais: Iu até 1,6; Io até 80%; pisos até 4 acima e 1 abaixo. [PDM São João da Pesqueira, p.?]

- Edifícios em espaços destinados a equipamentos (recreio/desporto) podem ter altura de fachada até 6 m, 7 m na ampliação. [PDM São João da Pesqueira, p.?]

- Regime de edifícios existentes/ Ampliação: ampliação permitida em edificações não contíguas; limites de implantação até 60% da área do prédio sob condições específicas. [Secção 53, p.?]

- Altura máxima de fachada para edificações em alguns regimes: 9 m (TER/TH) ou 10 m (quando previsto); distOncia a entradas/soleira influencia o restante. [Secção 82, p.? / Secção 53, p.?]

- Profundidade de construção e recuos variam por regime, com recuos mínimos em alguns casos (colmatação exclui algumas limitações). [Artigo 5.º; Secção 12, p.?]

- Majoração de área em zonas de albufeira pode chegar até 30% mediante aprovação da entidade competente. [Secção 53, p.?]

- Density Limits / Densidade (Índices Iu/Io)

- Iu (índice de utilização do solo) para Espaços Centrais: Iu = 1,6; Io = 80% (limite) [PDM São João da Pesqueira, p.?]

- Iu para Espaços Habitacionais de Nível I: Iu = 1,2; Io = 80% [PDM São João da Pesqueira, p.?]

- Iu e Io para espaços específicos variam conforme o regime (ex.: Io ≤ 0,1 para anexos/indústrias; Io ≤ 0,35 de verificação cumulativa com art. 11 e 31). [Secção 62, p.? / Artigo 31.º]

- Io máximo para edifícios de uso turístico/TER/TH pode chegar a 50% em determinados regimes (ex.: regime específico de edificações destinadas a turismo). [Artigo 37.º / Secção 53, p.?]

- Io máximo de 70% para espaços de uso especial (quando aplicável). [Secção 68, p.? / Secção 90, p.?]

- Io máximo de 10% para alguns tipos de edificações associadas a atividades específicas (ex.: ETI/hotéis sob certos regimes). [Secção 53, p.?]

- Io ≤ 5% para instalações de apoio à produção agrícola/pecuária/florestal (quando previsto). [Secção 53, p.?]

- Io ≤ 0,04 para ocupação de solos em edificações habitacionais específicas (moradia unifamiliar do proprietário) – ver referência de edificabilidade. [Secção 39, p.?]

- Io máximo de 0,8 para espaços de uso especial (quando aplicável). [Secção 90, p.?]

- Io máximo de 80% para Espaços Centrais; Io máximo de 70% para Espaços de uso especial; Io máximo de 50% para alguns regimes de edificabilidade (dependente do uso). [Secções 80, 82, 90; p.?]

- Parking / Acesso (Estacionamento e Acessos)

- Dotação de lugares para Parques de Campismo e Caravanismo: 1 lugar por cada 5 utentes. [Secção; p.?]

- Regime de dimensionamento para arruamentos (Quadro II): comércio 28 m2/100 m2 de área construída; serviços 28 m2/100 m2; indústria/armazéns 23 m2/100 m2; acresce estacionamento público (20%) para comércio; regras de estacionamento variam por regime. [PDM São João da Pesqueira, p.?]

- Via pública: edificação é considerada edificável se tiver via pública com largura livre de 3,00 m. [Artigo 12.º, Secção 12, p.?]

- Acessibilidade viária para edificações em parcelas sem vias públicas: particulares devem assegurar acessibilidade de veículos e peões; beneficiação da via existente quando necessário. [Secção 12, p.?]

- Regime para retificação de vias: Câmara municipal delimita zonas necessárias à melhoria da faixa de rodagem e dos passeios. [Secção 12, p.?]

- No caso de loteamentos, é obrigatória a execução da totalidade das infraestruturas coletivas. [Secção, p.?]

- As intervenções em redes rodoviárias nacionais/regionais/lanços desclassificados devem obter parecer/aprovação das entidades competentes (IP). [Secção 94, p.?]

- Regime de estacionamento fica condicionado pela aprovação de Plano de Pormenor ou Unidade de Execução; até aprovação aplica-se regime de plantas de ordenamento. [Secção; p.?]

- Environmental Constraints / REN, RAN e outros

- Estrutura Ecológica Municipal (EEM): conjunto de áreas que asseguram equilíbrio ecológico e proteção ambiental; compreende Estrutura Ecológica Fundamental, Urbana/Secundária. [Secção 24; Artigo 25.º]

- Estrutura Ecológica Fundamental: áreas que asseguram biodiversidade e funcionamento da paisagem, suporte de sistemas ecológicos fundamentais; inclui Reserva Ecológica Nacional, Reserva Agrícola Nacional, Domínio Hídrico, Povoamento de Sobreiros e Azinheiras, Espaços Naturais e Paisagísticos. [Secção 24; Artigo 19.º; Definições]

- Estrutura Ecológica Urbana/Secundária: espaços verdes de utilização coletiva, vazios urbanos, espaços verdes de enquadramento, proteção e salvaguarda, domínio público hídrico, corredores de conexão. [Secção 24; Artigo 25.º]

- Zona Inundáveis ou Ameaçadas pelas Cheias: definidas pela Planta de Condicionantes como área contígua à margem dos cursos de água até a linha da cheia com retorno de 100 anos. [Secção 24; Artigo 29.º]

- Zona terrestre de proteção: interditos incluem indústria tóxica, explorações pecuárias intensivas (incluindo avícolas), extração/depósito de inertes e abertura de novos acessos ao plano de água. [Secção 24; Artigo 27.º]

- Regime de proteção da estrutura ecológica urbana: integra áreas que suportam sistemas ecológicos e espaços verdes no solo urbano. [Secção 24; Artigo 21.º]

- Regime de Património Classificado e zonas de proteção: proteção de monumentos, conjuntos, sítios classificados, bens imóveis inventariados e sítios arqueológicos inventariados. [Secção 30; Artigo 31.º]

- Regime da proteção na albufeira: interditos em espaços agrícolas/florestais integrados na zona de proteção (edificação, novos acessos, alterações topográficas, novas pedreiras, novas unidades industriais dispersas; majoração de área até 30% mediante aprovação). [Secção 53; Artigo 54.º]

- Regime de espaços afetos à Exploração de Recursos Geológicos: definição de áreas potenciais e áreas de exploração consolidada; regras para compatibilidade ambiental/patrimonial. [Secção 74; Artigo 45.º]

- Perímetro de proteção de sítios arqueológicos: perímetro circular de 75 m; proteção ambiental/arqueológica aplicável conforme planta de património. [Secção; p.? / Regime de proteção de sítios arqueológicos]

- Procedures / Approvals Required / Procedimentos

- Licenciamento ou admissão de comunicação prévia de edificações em parcelas não criando novas vias públicas; assegurar acessibilidade de veículos e peões; se necessário, beneficiar a via existente. [Secção 12, p.?]

- Câmara Municipal delibera as áreas a integrar no espaço público necessárias à retificação de vias. [Secção 12, p.?]

- Licenciamento de usos e edificações existentes mediante verificação de servidões administrativas, utilidade pública, cartografia anterior ao PDMSJP, conformidade material, correspondência entre documentos e obras; avaliação por técnico responsável. [Secção 12, p.?]

- Regime extra-ordinário de regularização de atividades econômicas: operações enquadradas podem ficar dispensadas do cumprimento total ou parcial das prescrições do PDM, mediante decisão de conferência decisória. [Secção 12, p.? / PDM São João da Pesqueira, p.?]

- Parecer da entidade tutora de património nacional é exigido para autorizar atos em áreas classificadas (Artigo 34.º). [Secção 33, p.?]

- Programação da Execução do Plano: definida pelos órgãos municipais, priorizando intervenções estruturantes e turismo, bem como proteção da estrutura ecológica. [Secção; p.?]

- Parecer e aprovação de IP para propostas de intervenção na rede rodoviária nacional/estradas regionais/lanços desclassificados. [Secção 94, p.?]

- Regime de licenciamento municipal para anexos/indústria: requer pronúncia da tutela (Artigo 46.º; Secção 62). [Secção 62, p.?]

- Pronúncia da tutela antes de autorizações/licenciamentos para anexos/edificações ligados à atividade transformadora (regime de edificabilidade). [Secção 62, p.?]

- Verificação cumulativa de edificação (art. 31.º) com cumprimento de art. 11.º; altura da fachada < 9 m; Io ≤ 0,35. [Artigo 31.º / Secção 53, p.?]

- PDMSJP entra em vigor no dia seguinte à publicação; revoga automaticamente o PDM anterior. [Secção 86, p.?]

- Qualquer projeto de intervenção na rede rodoviária exige estudo específico e parecer/aprovação das entidades competentes (IP). [Secção 94, p.?]

- Autorização caso a caso para reconstrução na zona reservada (quando enquadrado na paisagem/ambiente) e salvaguardadas situações de inundação. [Secção 35, p.? / Artigo 28.º]

- Regime de ocupação/uso transformações condicionadas à aprovação de Plano de Pormenor ou Unidade de Execução; até aprovação aplica-se o regime da Planta de Ordenamento para as categorias de espaço. [Secção; p.?]

- Definitions / Definições importantes

- Áreas Edificadas Consolidadas: áreas com estrutura consolidada/compactação de edifícios, incluindo áreas urbanas consolidadas. [Artigo 5.º Definições, 1a; Secção None, p.?]

- Cota de Soleira: cota altimétrica da soleira da entrada principal do edifício. [Artigo 5.º Definições, 1b; Secção None, p.?]

- Colmatação: em solo urbano, preenchimento com edificação de prédios contíguos, entre edificações existentes, frente urbana, sem distanciamento > 50 m. [Artigo 5.º Definições, 1c; Secção None, p.?]

- Exploração Agrícola: unidade técnico-económica que envolve produção agrícola, silvícola ou pecuária; uso comum de meios de produção. [Artigo 5.º Definições, 1d; Secção None, p.?]

- Io (Índice de Ocupação do Solo) e Iu (Índice de Utilização do Solo): parâmetros de ocupação/implantação usados nos regimes de edificação; Io expressa percentagem de solo ocupado; Iu é o quociente entre área de construção ΣAc e área de solo As. [Conjunto de definições técnicas; Secção None, p.?]

- Instalações especiais: instalações afetas à exploração de recursos geológicos, parques eólicos, aproveitamentos hidroelétricos ou hidroagrícolas, aterros de resíduos inertes e estações de serviço. [Conjunto de definições técnicas; g) / Secção None, p.?]

- Solo Rústico vs Solo Urbano: Solo Rústico destina-se a atividades agrícolas, pecuárias, florestais, conservação, etc.; não confere estatuto de solo urbano. Solo Urbano é espaço urbano infraestruturalmente preparado. [Secção 10; Artigo 7; Secção None, p.?]

- Estrutura Ecológica Municipal/Fundamental/Urbana/Secundária: definições e componentes para proteção ambiental e conectividade ecológica no território. [Secção 24; Artigo 25.º]

- Zonas Inundáveis/Ameçadas pelas Cheias: definição pela linha de cheia com retorno de 100 anos. [Secção 24; Artigo 29.º]

- Zone non-aedificandi / Zona reservada: zonas de proteção que impedem edificação, com exceções para reconstrução de edificações existentes em determinados casos. [Secção 12; Artigo 28.º; Secção None, p.?]

Observação sobre o formato: este resumo estrutura o conteúdo extraído em tópicos solicitados (Usos permitidos, standards dimensionais, densidade, estacionamento/acesso, restrições ambientais, Procedimentos, Definições) e encerra cada linha com uma referência de origem correspondente [Secção, p.?] ou [Artigo, p.?] conforme disponível. Em alguns itens, as fontes variam conforme o tema; quando pertinente, foram citadas as seções/artigos que contemplam o tema.