PDM de Sabugal: zonamento e o que pode construir

- Solo rústico destina-se ao aproveitamento agrícola, pecuário, agropecuário, agroindustrial, florestal, exploração de recursos geológicos ou energéticos, espaços naturais de proteção e de lazer, e outros tipos de ocupação humana que não conferem estatuto de solo urbano. [PDM Sabugal, p. 518]

- O solo rústico destina-se ao desenvolvimento das funções produtivas ligadas ao setor primário e à conservação dos ecossistemas e valores naturais. [PDM Sabugal, p. 518]

- Sem prejuízo da legislação vigente, são permitidos no solo rústico usos, atividades e edificações associadas a explorações agrícolas, agropecuárias, pecuárias e silvícolas. [PDM Sabugal, p. 518]

- Edificação isolada para fins habitacionais: admitida apenas para habitação própria e permanente do requerente, desde que: (i) não haja qualquer outra habitação na mesma exploração/propriedade; (ii) habitação unifamiliar; (iii) até dois pisos acima da cota média da área de implantação. [PDM Sabugal, p. 518]

- Edificabilidade no solo rústico condicionada ao PMDFCI (ou à defesa da floresta contra incêndios) e integração paisagística. [PDM Sabugal, p. 518]

- Edificabilidade na área de Rede Natura 2000 deve observar regime legal aplicável. [PDM Sabugal, p. 519]

- Qualquer edificabilidade no solo rústico fica condicionada a regras: integração na paisagem rural, edificação isolada para fins habitacionais, inexistência de outra habitação, habitação unifamiliar, até dois pisos; e possível indisponibilidade de ligações de infraestrutura. [PDM Sabugal, p. 519]

- Instalações pecuárias: distância de 50 m a captações de água, linhas de água, imóveis classificados e edifícios públicos, com exceções para existentes mediante parecer favorável. [PDM Sabugal, p. 519]

- Em solo rústico é admitida a instalação de Empreendimentos Turísticos Isolados (ETI) desde que compatíveis com condicionantes ambientais e patrimoniais. [PDM Sabugal, p. 520]

- Tipologias admitidas nos ETI: Estabelecimentos hoteleiros, TER (Turismo em Espaço Rural), TH (Turismo de Habitação) e Parques de Campismo e de Caravanismo. [PDM Sabugal, p. 520]

- Núcleos de desenvolvimento turístico: podem integrar conjuntos de empreendimentos turísticos, equipamentos de animação turística e outras atividades de turismo e lazer compatíveis com o solo rústico, desde que compatíveis com as condicionantes ambientais/patrimoniais. [PDM Sabugal, p. 520]

- Tipologias admitidas nos núcleos de desenvolvimento turístico: estabelecimentos hoteleiros, aldeamentos turísticos, turismo de habitação, turismo em espaço rural, parques de campismo e de caravanismo, bem como conjuntos turísticos (resorts). [PDM Sabugal, p. 520]

- A execução das operações para concretizar núcleos turísticos está sujeita a contrato de execução entre o município, promotores e a entidade governamental responsável pelo turismo, definindo ações, prazos, sistema de execução, medidas compensatórias, sanções etc. [PDM Sabugal, p. 520]

Observações adicionais relevantes:

- Nos Espaços Agrícolas de Usos Múltiplos (EAUM) é permitida construção e atividades associadas a usos agrícolas, agropecuários, etc., incluindo habitação própria para agricultores, bem como atividades comerciais/industriais ligadas às utilizações agrícolas; há regras de instalação para anexos e condições de edificabilidade. [PDM Sabugal, p. ?] (citação repetida em várias passagens; ver contexto completo no documento)

- Em Espaços Naturais de Tipo II são permitidas ações como agricultura (pastoreio extensivo), silvicultura, edifício de apoio a atividades ambientais (200 m2), obras de conservação/reconstrução/alteração/demolição, edifícios de apoio à atividade agrícola/silvícola, aproveitamentos hidrelétricos < 10 MW, e pesquisa/prospeção/exploração de recursos geológicos. [PDM Sabugal, Artigo 148.º, p.?]

2) Dimensional Standards (Alturas, recuos, FAR, ocupação/área de implantação)

- Altura máxima da fachada e número de pisos (exemplos):

- Espaços Agrícolas na Zona Terrestre de Proteção da Albufeira: até 3,5 m de fachada, até 1 piso. [PDM Sabugal, p. ?]

- Espaços Habitacionais Tipo I: até 7,5 m de fachada ou 2 pisos. [Definições (Tipo I) habitações; referência geral no regulamento; [PDM Sabugal, p.?]]

- Espaços Habitacionais Tipo II: até 14 m de fachada ou 4 pisos. [Definições (Tipo II) habitações; [PDM Sabugal, p.?]]

- Espaços Urbanos de Baixa Densidade: até 7 m de fachada ou 2 pisos. [Secção 169, p.?]

- Espaços de Uso Especial — Equipamentos: até 11 m de fachada e até 3 pisos (com exceções técnicas). [Secção 177, p.?]

- Espaços de Ocupação Turística no Parque Termal do Cró: até 7 m de fachada e 2 pisos (quando aplicável); em Espaços de Ocupação Turística da Albufeira do Sabugal há regime específico. [Artigo 143.º, §2; Artigo 142.º, §2]

- Hotéis construídos de raiz: altura máxima 11 m e até 3 pisos (parâmetros para hotéis). [Artigo 109.º; Artigo 48.º; [Secção 177, p.?]]

- Área de implantação e dimensão mínima de parcela:

- Dimensão mínima da parcela para certos usos (Espaços Agrícolas): 15 000 m². [PDM Sabugal, p.?]

- Área bruta de construção máxima em determinados usos: 200 m², com exceção de anexos agrícolas até 300 m². [PDM Sabugal, p.?]

- Área de construção máxima para edifício de apoio à atividade agrícola e silvícola: 400 m², para parcela mínima de 20 000 m². [PDM Sabugal, Artigo 148.º, p.?]

- Testada de 100 m para arruamento servindo o lote, como referência para dimensões de lotes, tipologias construtivas, alinhamentos e alturas de fachadas predominantes. [Secção 158, p.?]

- Área máxima de construção para edificações em Espaços de Ocupação Turística/Parques: exemplo específico de 12 000 m² para espaços turísticos (Artigo 48.º). [Artigo 48.º; Secção 169/Secção 177 p.?]

- Impermeabilização e área verde:

- Loteamentos: impermeabilização máxima de 60% da área a lotear; índice máximo de utilização (FAR) 0,7. [Secção 169, p.?]

- Espaços Habitacionais Tipo I: impermeabilização máxima 80%; índice de utilização máximo 1,0. [Definições; Secção 169, p.?]

- Espaços Habitacionais Tipo II: impermeabilização máxima 80%; índice de utilização máximo 1,8. [Definições; Secção 169, p.?]

- Espaços Verdes: até 20% da área de construção pode ser ocupada por construções; regras de implementação/aferição de necessidade funcional. [Secção 177; Secção 181, p.?]

- Drenagem/permeabilidade:

- Pavimentos das vias pedonais, estacionamento, vias de circulação e áreas desportivas a céu aberto devem ser permeáveis ou semipermeáveis. [PDM Sabugal, p.?]

- Distanças técnicas:

- Distância mínima de 50 m entre instalações pecuárias e captações de água, linhas de água, imóveis classificados, vias de classificação, edifícios públicos, habitação, comércio ou serviços; exceções para existentes com parecer favorável. [PDM Sabugal, p. 519]

- Regimes de proteção de infraestruturas (água, drenagem, ETAR, resíduos) com faixas de proteção e limites variados (ver artigos correspondentes). [Artigo 89.º a 91.º; Secção 194, p.?]

Observação: vários itens possuem valores específicos nos artigos citados (Artigos 29.º, 33.º, 36.º, 48.º, 69.º, 100.º, 139.º, 141.º, 143.º, 148.º, Secções 158/169/177/181, Secção 194, Secção 197, Secção 265 etc.). Onde a linha textual recuperada forneceu o valor, utilizei o valor indicado; em alguns casos, o texto mostrou apenas referências (p.?), que foram anotadas como tal.

3) Índices de ocupação/densidade (Density Limits)

- Espaços agrícolas de uso múltiplo: índice máximo de ocupação (FAR) 0,02 para as áreas relacionadas à Zona Terrestre de Proteção da Albufeira da Sabugal. [PDM Sabugal, p.?]

- Loteamentos: índice máximo de impermeabilização 60% e índice de utilização (FAR) 0,7 para a totalidade da área a lotear. [Secção 169, p.?]

- Habitações – Espaços Habitacionais Tipo I: índice de impermeabilização máximo 80%; índice de utilização máximo 1,0. [Definições, p.?]

- Habitações – Espaços Habitacionais Tipo II: índice de impermeabilização máximo 80%; índice de utilização máximo 1,8. [Definições, p.?]

- Anexos/telheiros: apenas 1 piso e até 3 metros de altura de fachada. [Secção 169, p.?]

- Espaços Verdes (limites de ocupação): autorização de obras de ampliação até 20% da área de implantação existente (com limitações). [Secção 177, p.?]

- Espaços de Ocupação Turística (quando aplicável): limites de altura/pisos variam conforme categoria (e.g., hotéis). [Artigo 143.º; Artigo 48.º, p.?]

- Testada de 100 m para arruamento (referência de dimensões de lote): [Secção 158, p.?]

4) Estacionamento / Acesso (Parking / Access Requirements)

- Regras de vagas por “fogo” (unidade de habitação): 1 lugar/fogo para T0–T4; 2 lugares/fogo para T5 ou superior; majoração de 20% para estacionamento de uso público. [Artigo 100.º, Capítulo 262, Título I]

- Dotação mínima de lugares de estacionamento para empreendimentos turísticos (ET): 1 lugar por cada 5 unidades de alojamento (categorias 1–3*); 1 lugar por cada 3 unidades (categorias 4–5*); 1 lugar por cada 5 unidades para turismo rural e turismo de habitação; 1 lugar para cargas e descargas para hotéis rurais; 1 lugar por cada 5 unidades para parques de campismo e caravanismo. [Artigo 100.º]

- Dimensões dos lugares de estacionamento: lugar de veículos ligeiros Largura 2,50 m; Comprimento 5,00 m; lugar de veículos pesados Largura 3,00 m; Comprimento 15,00 m. [Artigo 100.º, Capítulo 262, Título I]

- Dispensa/redução da dotação de estacionamento: quando houver alterações na arquitetura, dimensões do edifício, inviabilidade técnica ou segurança, entre outros motivos. [Artigo 100.º, Capítulo 262]

- Limites adicionais para espaços públicos/utilização de estacionamento vinculam-se aos planos de pormenor/urbanização plenamente eficazes. [Secção 194, p.?]

Observação: existem também referências a regras específicas para espaços como Espaços de Uso Especial — Equipamentos com exigências de vagas e de dimensões, que se refletem em artigos 73–75 (Regime de Espaços de Uso Especial), incluindo regras de impermeabilização e pisos.

5) Constraints ambientais (Environmental Constraints)

- Rede Natura 2000: a edificabilidade na área abrangida pela Rede Natura 2000 deve observar o regime legal aplicável. [PDM Sabugal, p. 519]

- Rede Hidrográfica/Manejo ambiental: REGIME e articulações com planos superiores (PNPOT, PGR Douro, PGR Tejo, PROFCI, etc.) para alinhamento de instrumentos de gestão territorial. [Diversos itens: Artigo 4.º; Artigo 34.º B; Secções None]

- Estrutura Ecológica Municipal (EEF) e Estrutura Ecológica Complementar (EEC), incluindo o Corredor Ecológico PROFCI; EEC não integrada na EEF, com funções de continuidade ecológica e mobilidade suave. [Seção None, p.?]

- Espaços Naturais de Tipo I e Tipo II: regimes de proteção com restrições específicas, incluindo zonas de proteção na Albufeira, áreas de proteção complementar, e zonas de reserva. [Artigo 145.º; Artigo 146.º; Artigo 148.º, p.?]

- Reserva Natural Serra da Malcata (RNSM) e ZEC/ZPE integradas no perímetro; regras de salvaguarda e áreas de proteção associadas. [Artigo 34.º B; Artigo 268.º; Sect. None, p.?]

- Infraestruturas urbanas (água, drenagem, resíduos): faixas de proteção, servidões, licenças e limitações de movimentação de terras; regras para ETAR, emissários, Ecocentro, etc. [Artigos 88–91; Secção 194, p.?]

- Zonas de inundação e zonas de conflito acústico reguladas pelo regime de Uso do Solo (Zonas Inundáveis, Zonas de Conflito Acústico, áreas sujeitas a alagamentos de barragens). [Artigo 92–94; Secção 9; Secção 11, p.?]

Observação: a estrutura ecológica municipal (EEF/EEC), a proteção de áreas protegidas (RNSM, ZEC/ZPE), bem como as regras de uso em Espaços Naturais de Tipo I/II, são apresentados em várias seções e artigos (Artigos 145–149; Secções 181, 186, 188; etc.). O conjunto orienta o uso do solo rústico em relação a proteção ambiental e gestão de recursos.

6) Procedimentos / Aprovações (Procedures / Approvals Required)

- Contrato de execução: para a implementação dos núcleos de desenvolvimento turístico, entre o município, promotores e a entidade governamental responsável pelo turismo; deve prever ações, prazos, programação, sanções, caducidade do contrato etc. [PDM Sabugal, p. 520]

- Licenciamento das pretensões: são licenciadas desde que não afetem negativamente a área envolvente (paisagística, utilização, insalubridade); avaliação de volumetria, dimensões, implantação, revestimentos e cores. [PDM Sabugal, p.?]

- Obras em Espaços Naturais de Tipo I: intervenções devem promover a integridade ambiental conforme regulamentação (Artigo 146.º, 4-3). [PDM Sabugal, p.?]

- Reconversões de espécies/plantio: requerem fundamentação técnica e autorização pelo ICNF, I. P. (quando não enquadradas nos Grupos I/II). [PDM Sabugal, p.?]

- PGF obrigatório para explorações florestais/agroflorestais privadas com área ≥25 ha (Região PROF). [PDM Sabugal, p.?]

- Intervenções arqueológicas: em sítios arqueológicos, todas as intervenções condicionadas a trabalhos arqueológicos; áreas de potencial arqueológico exigem parecer prévio da tutela. [Section None, p.?]

- Comunicação de achados fortuitos de vestígios arqueológicos dentro de 48 horas às entidades competentes. [Section None, p.?]

- Atualização da Planta de Ordenamento — Sistema Patrimonial quando há criação de zonas especiais de proteção ou alterações relevantes. [Section None, p.?]

- Classificação acústica/planeamento: Planos de Urbanização e de Pormenor devem classificar/reclassificar áreas sob o regime acústico (zonamento). [Section None, p.?]

- Integração/coordenação com instrumentos superiores de gestão territorial (PNPOT, PGR Douro/Tejo, PROFCI, Natura 2000, etc.). [Section None, p.?]

Observação: há requisitos de aprovação para áreas arqueológicas, planos de pormenor/urbanização, contratos de execução, e autorização de reconversões pelo ICNF; a orientação geral prevê ainda necessidade de PGF para gestão florestal (Artigos 15, 44, 46–47 etc.).

7) Definições (Definitions)

- Rede Natura 2000: a edificabilidade na área abrangida deve observar o regime legal aplicável. [PDM Sabugal, p. 519]

- PMDFCI: Plano Municipal de Defesa Contra Incêndios; aplica-se à edificação no solo rústico. [PDM Sabugal, p. 518]

- ETI: Empreendimentos Turísticos Isolados; regime de instalação permitido no solo rústico desde que compatível com condicionantes ambientais e patrimoniais. [PDM Sabugal, p. 520]

- TER: Turismo em Espaço Rural; TH: Turismo de Habitação; RNSM: Reserva Natural da Serra da Malcata; Anexo III de orientações de ordenamento florestal. [PDM Sabugal, p. 520]

- EAUM: Espaços Agrícolas de Usos Múltiplos; destinam-se a atividades agros-silvopastoris, caça e pesca. [PDM Sabugal, p.?]

- Área de Proteção Complementar Tipo II e Tipo I: regime de proteção complementar associada à RAN e à RNSM; integrada na Planta de Ordenamento — Estrutura Ecológica Municipal. [PDM Sabugal, p.?]

- Espacos Naturais de Tipo I/II: áreas com elevado valor ecológico (Tipo I com planos de água e zona de proteção; Tipo II com objetivos de proteção de espécies autóctones e equilíbrio ecológico). [Artigos 145.º, 146.º]

- ZEC/ZPE: integrem o perímetro da ZEC/ZPE (Estrutura de Conservação) no perímetro florestal Alto Côa, conforme Artigo 185.º. [Secção None, p.?]

- Outros termos (EAUM/EA/REN/RAN/PROFCI): integrados ao regime de manejo e proteção ambiental do território, conforme Anexo IV, Artigo 73–79, etc. [Seções None, p.?]

Observação final

- O conjunto acima resume usos, parâmetros dimensionais, requisitos de densidade, estacionamento, restrições ambientais, procedimentos e termos principais conforme o PDMS/PDM Sabugal e regulamentos associados. Em várias entradas, os itens aparecem com o marcador p.?; nesses casos, a referência exata está no texto completo do regulamento nas respectivas seções ou artigos citados.