PDM de Montemor-o-Velho: zonamento e o que pode construir

- Espaços de Uso Especial — Equipamentos: o uso dominante é o funcionamento de equipamentos coletivos; admitidos usos complementares de comércio e serviços e equipamentos de apoio ao uso dominante. [Section None, p.?]

- Espaços de Atividades Económicas (EAE): destinam-se predominantemente à instalação de unidades industriais, de armazenagem e logística e de comércio e serviços, com condições de infraestrutura adequadas e boas acessibilidades. [Section None, p.?]

- Hotéis/empreendimentos turísticos no espaço rural: regulados com parâmetros de qualidade e capacidade (mínimo 3 estrelas; até 200 camas; densidade 40 camas/ha; áreas de recreio e infraestrutura associada), incluindo hotéis rurais, turismo de habitação, turismo no espaço rural e parques de campismo. [Artigo 41.º; Section None, p.?]

- Espaços Centrais (zonas históricas/centro antigo/centro urbano) e Espaços Habitacionais: definição de zonas centrais com funções habitacionais, serviços e comércio; espaços habitacionais destinados principalmente a habitação, com usos complementares permitidos. [Section None, p.?]

- Núcleos de Desenvolvimento Turístico (NDT): regulados para desenvolvimento turístico com requisitos de área mínima (35 ha), densidades de ocupação (60 camas/ha na área de concentração; 100 camas/ha em parcelas apenas para hotéis/pousadas), altura (12 m) e até 3 pisos; exigência de categoria mínima de 4 estrelas onde aplicável. [Artigo 45.º; Section None, p.?]

- Energéticos renováveis: instalações para aproveitamento de recursos energéticos renováveis permitidas apenas quando associadas aos usos permitidos; não é permitido uso habitacional, excetuando-se componente de apoio ao pessoal (quando adequado) e, se habitação não permanente, limitada a 10% da área total de construção do empreendimento (quando integrado em projetos de investigação/formação tecnológica). [Section None, p.?]

- Espaços Verdes: áreas integradas na estrutura urbana que asseguram funções ecológicas e qualidade de vida, divididas em áreas verdes de proteção/enquadramento e de recreio e lazer. [Section None, p.?]

- ASA/AAA (Áreas de Serviço para Autocaravanas e Áreas de Acolhimento para Autocaravanas): admitidas em solo urbano e em solo rural. [Section None, p.?]

- Observação adicional sobre compatibilidade de usos: regime prevê a compatibilidade entre usos e atividades, desde que não perturbem gravemente vias/estacionamento, segurança/pessoas e bens, ou degradem o património natural/cultural. [Section XXXV, p.?]

2) Dimensional standards (Dimensões: alturas, recuos, índice de ocupação, volume/edifícios)

- Edifícios de natureza NDT (Núcleos de Desenvolvimento Turístico): altura máxima de 12 m e 3 pisos; área mínima de 35 ha para o NDT; densidade de ocupação de 60 camas/ha na área de concentração; 100 camas/ha em parcelas exclusivamente para hotéis/pousadas. [Artigo 45.º; Section None, p.?]

- Regime de edificabilidade para Espaços Urbanos de Baixa Densidade (EUBD): até 2 pisos acima da cota de soleira; altura máxima da fachada 8 m (com exceções por necessidade funcional); ocupação máxima do lote 60%; impermeabilização máxima 70%. [Section None, p.?]

- Regime para áreas específicas (Taipal/ZPE e áreas da Reserva Natural/ZEC Paul de Arzila): alturas máximas de fachada de 7 m; 1 piso; áreas máximas de construção comuns a determinados usos (ex.: anexos até 50 m2, conforme o caso); regras de impermeabilização diversas. [Contexto regulatório citado; Section None, p.?]

- Edificação média (para regime de perequação): a edificabilidade média é o quociente entre área total de construção e área da Unidade de Execução/intervenção. [Section None, p.?]

- Afastamentos/recusos básicos: afastamento mínimo às estremas do lote de 10 m (quando exigido) com criação de cortina arbórea/arbustiva para enquadramento paisagístico. [Secção XLVIII, p.?]

- Portarias/edifícios de apoio às infraestruturas: área total máxima de construção de 25 m2; 1 piso; altura máxima da fachada de 3 m (com excedentes justificados tecnicamente). [Section None, p.?]

- Prolongamento de usos para adjacência de via pública: pode estender-se até 30% da área do prédio integrada na categoria adjacente, com exceções para áreas naturais/paisagísticas. [Section None, p.?]

- Cavidades/geografia de zonas inundáveis: construção de caves interditada; áreas em zonas inundáveis sujeitas a restrições de construção, incluindo edifícios sensíveis. [Section None, p.?]

- Materiais permeáveis: pavimento permeável ou semipermeável com coeficiente de impermeabilização Cimp ≤ 0,5; uso de materiais permeáveis/semipermeáveis nos espaços exteriores, com impermeabilização admitida apenas quando tecnicamente fundamentado. [Artigo 5.º; Section None, p.?]

3) Densidade (Índices de ocupação)

- Densidade de ocupação bruta máxima para a área de concentração de edificação no NDT: 60 camas/ha; para parcelas exclusivamente com hotéis/pousadas: 100 camas/ha. [Artigo 45.º; Section None, p.?]

- Densidade de ocupação bruta máxima para áreas de demais solos urbanos: 60 camas/ha (quando aplicável); complemento de 100 camas/ha para unidades hoteleiras específicas. [Section None, p.?]

- Edificabilidade média (perequação): coeficiente de 0,35 m2/m2 para espaços de atividades económicas; 0,50 m2/m2 para as restantes categorias de solo urbano. [Section None, p.?]

- Parâmetros de dimensionamento de espaços verdes para imóveis (cedência): pelo menos 75% da área total correspondente deve ser uma parcela única, mínimo de 200 m2; largura superior a 5 m; dimensão de parcelas de 22 m x 44 m para contabilização. [Section None, p.?]

- Alturas/ pisos típicos para diversos usos (ex.: 2 pisos; 3 pisos; 12 m de fachada; etc., conforme regime específico). [Section None, p.?]

4) Estacionamento e acessos (Parking / Access)

- Dotação de estacionamento pode ser atendida dentro do lote/parcel ou em áreas a ceder ao domínio público. [Section None, p.?]

- Habitação unifamiliar: 1 lugar/fogo para A.C. < 120 m2; 2 lugares/fogo para 120–300 m2; 3 lugares/fogo para > 300 m2. [Section None, p.?]

- Comércio, indústria, armazéns e oficinas: se área total de construção > 2500 m2, é obrigatória a apresentação de estudo de tráfego com itens como tipo de ocupação, estacionamento, acessibilidade, capacidades de vias, operações de carga/descarga, sinalética/mobilidade e paragem de transporte público. [Section None, p.?]

- Estacionamento para hotéis/hotéis rurais: 1 lugar de estacionamento por cada 3 unidades de alojamento para hotéis de 4 ou 5 estrelas; 1 lugar por cada 5 unidades para hotéis de menor categoria; para os demais casos, 1 lugar por cada 5 unidades. [Section None, p.?]

- Parques de campismo/ caravanismo: dotação de 1 lugar por cada 3 campistas. [Section None, p.?]

- Localização do estacionamento: não deve provocar conflitos de circulação na via pública, acessos a transportes públicos ou operações de carga/descarga. [Section None, p.?]

- Quadro/planos de estacionamento: parâmetros de dimensionamento podem variar por tipo de equipamento; referência ao Quadro 7 e a regras específicas para áreas de equipamento coletivo. [Section None, p.?]

5) Condicionantes ambientais (Environmental Constraints)

- Estrutura Ecológica Municipal (EEM): inclui áreas de Reserva Ecológica Nacional (REN), Rede Nacional de Áreas Protegidas, Rede Natura 2000, espaços verdes propostos, corredores ecológicos e PROF-CL; integração com zonas protegidas nacionais/europeias. [Section XV, Artigo 14.º; Section None, p.?]

- Proteção de captações de água para abastecimento público: em raio mínimo de 400 metros, com restricciones (exc.: exploração de saibros, oficinas, postos de serviço de combustíveis, etc.). [Secção XIV, Artigo 13.º; Section None, p.?]

- Zonas inundáveis: interditos diversos (construção de edifícios sensíveis, armazenagem de produtos perigosos, indústrias com regime de prevenção de acidentes graves) e proibição de caves nessas zonas. [Section None, p.?]

- Risco de Incêndio Rural: classifica-se por níveis muito alta/alta conforme DL n.º 82/2021; requer avaliação e regime SGIFR. [Section None, p.?]

- Património cultural protegido: aplicam-se condicionantes legais vigentes, com particular atenção a património classificado e zonas de proteção (MN, MIP, IIP) e áreas de proteção associadas. [Section None, p.?]

- Recursos naturais e geológicos: áreas de exploração/produção (ex.: Exploração de Massas Minerais – Pedreiras); rede de estradas/ferrovias com zonas não edificáveis/conservação; servidões administrativas e restrições de utilidade pública. [Artigos relevantes citados; Section None, p.?]

6) Procedimentos e aprovações (Procedimentos / Approvals)

- ACHADOS ARQUEOLÓGICOS: comunicação imediata à Câmara Municipal e à entidade de tutela competente; suspensão de obras quando surgirem vestígios; retomada apenas após parecer da Tutela; suspensão com prorrogação automática. [Secção XXIV, Artigo 20.º; Section None, p.?]

- Regularização de atividades económicas: regime excecional de regularização com deliberação final favorável ou favorecida condicionada, tomada em conferência decisória; aplicável independentemente da categoria de espaço. [Secção XXXV, Artigo 35.º; Section None, p.?]

- Estudo de tráfego obrigatório: para áreas totais de construção > 2500 m2 em atividades comerciais/industriais/armazéns/oficinas; elementos a considerar incluem ocupação, estacionamento, acessibilidade, vias, cargas/descargas, mobilidade, transporte público. [Section None, p.?]

- Autorização de ocupações em áreas protegidas: parecer ou autorização vinculativa de ICNF/IP para áreas da Reserva Natural, ZPE e ZEC do Paul de Arzila (ex.: habitação/equipamentos). [Section None, p.?]

- Planos com UOPG: planos que implementem UOPG podem não acatar estritamente os limites da Planta, desde que haja justificação operacional, limites cadastrais, equidade entre proprietários ou objetivos programáticos. [Section None, p.?]

- Medidas mitigadoras para atividades perigosas junto a habitação: obrigatórias. [Section None, p.?]

- Vistoria de demolição de paredes portantes: verificação de inviabilidade de manutenção; reconstrução obrigatória no mesmo sistema construtivo; parecer técnico e condições associadas. [Section None, p.?]

7) Definições (Definitions, se relevante)

- Estrutura Ecológica Municipal (EEM): conjunto de componentes (REN, redes de áreas protegidas, corredores ecológicos e infraestruturas) promovendo continuidade ecológica e proteção ambiental, integrada com PROF-CL e espaços verdes. [Section XV, Artigo 14.º; Section None, p.?]

- Património: conjunto de bens imóveis culturais classificados, em vias de classificação e inventariados, com zonas de proteção; inclui património cultural classificado ou em vias de/classificação. [Section XXIV, Artigo 16.º; Section None, p.?]

- Património inventariado: bens imóveis identificados pelo Plano com valor patrimonial e zonas de prevenção de potencial arqueológico; integrado à Planta de Ordenamento; [Section XXIV, Artigo 18.º; Section None, p.?]

- NDT (Núcleos de Desenvolvimento Turístico): conceito regulado para implantação de núcleos turísticos com critérios de área, densidade, altura e padrão de sustentabilidade. [Artigo 45.º; Section None, p.?]

- Pavimento permeável/semipermeável: revestimento com coeficiente de impermeabilização Cimp ≤ 0,5. [Artigo 5.º; Section None, p.?]

- Regime de conservação do património arqueológico: procedimentos de suspensão de trabalhos, comunicação e prorrogação automática. [Seção XXIV, Artigo 20.º; Section None, p.?]

Observações finais

- Os dados contêm muitas referências a artigos específicos (Artigo 41.º, Artigo 45.º, Artigo 35.º, Artigo 107.º, etc.) e secções com marcadores como Secção/Seção XLVIII, XIV, XXIV, XV, 12/68, etc. Para a leitura regulatória final, pode ser útil correlacionar cada item com o texto legal exato correspondente (artigos/seções) no PDM de Montemor-o-Velho. [Section None, p.?]