PDM de Mealhada: zonamento e o que pode construir

- Zona Urbana Central: áreas de expansão/consolidadas com centralidade; concentração de atividades terciárias, funções residenciais e usos compatíveis com a utilização dominante. [Artigo 55.º, Secção 53, Capítulo V, Título I] [Secção 53, p.?]

- Zona Turístico-Termal: funções ligadas à atividade termal e ao turismo; podem incluir habitação, comércio, serviços e equipamentos de utilização coletiva apenas se o projeto de intervenção abarcar a área total da parcela. [Artigo 56.º, Secção 53, Capítulo V, Título I] [Secção 53, p.?]

- Zona de Equipamentos (EUE): espaços destinados à implantação de equipamentos de utilização coletiva; podem integrar ainda atividades comerciais e de serviços de apoio ou complementares aos equipamentos. [Artigo 39.º / Regime de espaços de equipamentos, Secção 53, Capítulo V, Título I] [Secção 53, p.?]

- Espaços de Atividades Económicas (EAE): áreas com funções industriais, de armazenagem, de serviços e comércio, com especiais necessidades de afetação e organização do solo urbano. [Artigo 50.º / Secção 53, Capítulo V, Título I] [Secção 53, p.?]

- Zona Industrial: áreas destinadas à localização/implantação de unidades industriais, de armazenagem, serviços e comércio; demarcadas territorialmente ou, na ausência, assegurando padrões ambientais e de compatibilidade com a envolvente. [Artigo 66.º; Secção 73, p.?]

- Zona Empresarial Mista: áreas com elevado potencial para desenvolvimento de atividades comerciais, de serviços e indústria, localizadas principalmente junto a EN1/IC2 e EN234 (acesso à Autoestrada n.º 1). [PDM Mealhada / Regime de Zones], [Secção 53, p.?]

- Espaços Residenciais (subcategoria de espaços): áreas principalmente destinadas a funções residenciais, podendo acolher outros usos desde que compatíveis com a utilização dominante. [Artigo 58.º; Secção 53, Capítulo V, Título I] [Secção 53, p.?]

- Espaços de Uso Especial (EUE): regimes para localização de equipamentos de utilização coletiva públicos ou privados de âmbito concelhio, bem como instalação de atividades comerciais e de serviços de apoio ou complementares. [Artigo 65.º; Secção 53, p.?]

- Espaços Verdes: integra a categoria de Espaços Verdes com funções de equilíbrio ecológico e acolhimento de atividades ao ar livre (recreio, lazer, desporto, cultura; agrícolas/florestais). Subcategorias: Zona de Parques e Jardins Urbanos (recreio/uso coletivo) e Zona Verde de Proteção e Enquadramento (elementos naturais). [Artigo 53.º; Secção 53, Capítulo V, Título I] [Secção 53, p.?]

- Observação: regimes específicos de proteção de sítios arqueológicos e de património (ver “Procedimentos” e “Procedimentos de proteção do património”) afetam onde e como usar determinadas áreas. [Anexo 4; Artigo 20.º; Secção 53, p.?]

- Observação adicional sobre proteção de património arqueológico e sítios históricos: uso/ocupação pode ser condicionado por trabalhos arqueológicos quando afetando áreas elencadas (Anexo 4); ações podem exigir autorização prévia da entidade competente. [Procedimentos de arqueologia; Artigo 6.º Anexo 1; Secção 89, p.?]

2) Dimensionais (Dimensional Standards)

- Altura da fachada máxima: variações conforme zona; comummente 12 metros (com exceções técnicas); há casos de 9 metros ou 7 metros base em cenários específicos. [Secção 53, p.?] [Artigo 49.º; Secção 53, Capítulo V, Título I]

- Número máximo de pisos (alçado principal): geralmente 2 pisos como regime-base; piso 3 permitido em condições (frente para praça/cruzamento/núcleo urbanístico ou lateral com 3+ pisos); piso 4 em Empreendimentos turísticos sob condições específicas. [Artigo 63.º; Secção 53, Capítulo V, Título I] [Secção 53, p.?]

- Pisos em zonas específicas: Zona Turística-Termal e zonas associadas podem admitir piso 3/4 conforme regras de frente para praça/cruzamento e condições de centralidade; Zona Urbana Central pode permitir até 4 pisos (com 12 m de fachada). [Artigo 37.º; Artigo 43.º; Secção 53, Capítulo V, Título I] [Secção 53, p.?]

- Altura da fachada base (sem exceções): 7 metros (valor base citado); altura de fachada até 12 metros em situações especiais para Empreendimentos turísticos ou com encaixe urbanístico adequado. [Secção 53, p.?]

- Alinhamento do alçado principal: definido pela envolvente; alinhamento dominante deve ser respeitado; pueden ocorrer exceções (alinhamento principal pode ser ajustado excepcionalmente). [Artigo 54.º; Secção 53, Capítulo V, Título I] [Secção 53, p.?]

- Afastamentos (setbacks) frontais/laterais/posteriores: frontal 20 m; lateral 6 m; posterior 10 m (aplicável a diversas áreas; variações por zona). [Secção 53, p.?]

- Afastamentos de vias (faixa non aedificandi): 15 m ao longo de condutas adutoras dentro de perímetros urbanos; 5-15 m para faixas em diferentes cenários (ex.: faixas non aedificandi ao longo de condutas/adutoras; variações para urbano vs rural). [Secção 97; Secção 89]

- Vias/ocupação de perímetros urbanos: afastamentos específicos para vias distribuidoras principais (12 m dentro do perímetro urbano), vias distribuidoras secundárias (10 m), vias locais de acesso (8 m). Fora do perímetro urbano, maiores afastamentos: 17 m (principais) e 14 m (secundárias). [Secção 89; Secção 73, p.?]

- Área de construção máxima para anexos agrícolas/pecuários/apoiar habitação existente: 100 m2; número máximo de pisos 1 (para anexos); 150 m2 (quando aplicável); ocupação/uso limitado conforme zoneamento. [Secção 73, p.?]

- Edificabilidade por unidade de execução/planos de pormenor: IU (índice de utilização) máximo típico de 0,6; alguns casos permitem 0,8; outros 0,4; 0,05 para zonas específicas de proteção/verde. [Secção 73, p.?] [Artigo 59.º; Artigo 77.º]

- Estabelecimentos industriais na Zona Urbana Antiga/Central: parâmetros específicos (altura 9 m, ocupação máx. 0,50 ou 0,80 dependendo do caso; dimensões de área de edificio). [Artigo 23.º; Secção 53, p.?]

- Zonas com limites de área de construção/áreas de expansão (Zona Central, Zona Turístico-Termal, Zona Urbana Envolvente, Zona Industrial): definem áreas de expansão com parâmetros de edificabilidade correspondentes (pisos, IU, etc.). [Artigo 57.º; Secção 73, p.?]

- Disposições de áreas de serviço/abastecimento de combustível: largura de faixa non aedificandi (50 m em solos rurais, com regras específicas para acessos a partir da Rede Rodoviária; 15 m para reservatórios/câmaras de manobras). [Artigos 94.º; Secção 89; Secção 97]

- Delimitação de Unidades de Execução (UE): UE pode corresponder total/parcialmente às UOPG; equilíbrio entre áreas plano e restante território. [Artigo 15.º; Secção 89; Secção 73]

- Outras dimensões relevantes: distâncias mínimas para serviços, estacionamento público dentro da parcela a partir de 5 fogos; utilização de 50 m para faixas de proteção de condutas; 15 m para faixas non aedificandi de infraestruturas. [Secção 53; Secção 97; Secção 89]

3) Índices de densidade (Density Limits) / Índices de ocupação

- Índice de Utilização Máximo (IU/MU) comum: 0,80 (varia por zona); 0,60; 0,50; 0,40; 0,05 (em zonas específicas). [Secção 73; Secção 53, p.?]

- Índice de Ocupação Máximo (IO) típico: 0,80; 0,40; 0,50; 0,4; 0,6; 0,8 (conforme zona e tipo de operação). [Secção 53; Secção 73, p.?]

- IU mínimo/máximo específico para áreas de espaços verdes/verde de proteção: 0,05 (em algumas subcategorias de espaços). [Secção 73, p.?]

- Observação: existem valores distintos por área (Zona Central, Turística-Termal, Zona Industrial, Zona de Equipamentos, EAE, EUE), conforme o regime aplicável. [Artigo 59.º; Artigo 77.º; Secção 53, p.?]

4) Estacionamento / Requisitos de acesso (Parking / Access Requirements)

- Habitação Unifamiliar: 1 lugar por unidade de habitação (fogo). [Artigo 13.º; Secção 53, p.?]

- Habitações coletivas (≤ T3): 1 lugar por fogo. [Artigo 13.º; Secção 53, p.?]

- Comércio/Serviços até 100 m2: 1 lugar por 70 m2 (ou opções alternativas: 50 m2, etc., conforme variações por zona/regulamento). [Artigo 13.º; Secção 53, p.?]

- Comércio/Serviços acima de 100 m2: 1 lugar por 60 m2 (ou 40 m2, conforme regime). [Artigo 13.º; Secção 53, p.?]

- Indústria e Armazenagem: 1 lugar por 125 m2 (ou 225 m2, conforme regime). [Artigo 13.º; Secção 53, p.?]

- Estacionamento privado para veículos pesados: 1 lugar por 500 m2 AC (lugar por fogo/área de construção conforme regime). [Artigo 13.º; Secção 53, p.?]

- Empreendimentos turísticos e Alojamento Local (quando aplicável): 1 lugar por 150 m2 AC (ou 250 m2 AC, conforme regime). [Artigo 13.º; Secção 53, p.?]

- Observação: há possibilidade de dispensa/alteração de vagas em situações específicas pela Câmara Municipal. [Artigo 13.º; Secção 53, p.?]

- Observação adicional: a previsão de lugares de estacionamento público ocorre apenas quando a pretensão envolva 5 fogos ou mais. [Secção 53, p.?]

5) Constraintes ambientais / ambientais e de proteção (Environmental Constraints)

- Mata Nacional do Buçaco e áreas adjacentes: regime de proteção ambiental aplicável (habitat/mosaico natural) conforme Artigo 20.º do Título I; envolve o enquadramento ambiental. [Regime de proteção Mata do Buçaco; Artigo 20.º; Secção 53, p.?]

- Espaços Verdes (Zona Verde de Proteção e Enquadramento) e Zona de Parques e Jardins Urbanos: distinção entre áreas com equilíbrio ecológico, áreas de proteção ambiental e áreas de recreio/lazer; enquadra a proteção ambiental na estratégia urbana. [Artigo 53.º; Secção 53, Capítulo V, Título I] [Secção 53, p.?]

- Rede de Abastecimento de Água (captação, reservatórios, redes de adutoras) e faixas non aedificandi: proteção da rede de água com faixas de proteção alongadas às condutas, dependendo do perímetro urbano ou rural; limites de faixa variam (5 m dentro de perímetros urbanos; 10 m fora deles). [Artigo 99.º, Secção 97, Capítulo 87; Secção 97] [Secção 97, p.?]

- Rede de Gás: Caracterização da Rede de Abastecimento de Gás; proteção normativa aplicável (distâncias/faixas) como parte do regime ambiental. [Artigo 80º – Rede de Abastecimento de Gás; Secção 53, p.?]

- Corredores de passagem de infraestruturas (rede viária, ferroviária, água, esgotos, gás, energia): definição de corredores como parte da infraestrutura que condiciona o espaço urbano, com pertinência ambiental. [Artigo 69.º; Secção 53, p.?]

- Estruturas verdes concelhias: estrutura verde promovida pelo PDM para equilíbrio ecológico local (Estrutura Verde Concelhia). [Estrutura Verde Concelhia; Artigo 97.º; Secção 53, p.?]

- Sítios arqueológicos e proteção do patrimônio cultural: proteção de sítios arqueológicos (Anexo 4); condicionantes/procedimentos com arqueologia para intervenções. Embora não estritamente ambiental, integra restrições ambientais/patrimoniais relevantes. [Anexo 4; Procedimentos arqueológicos; Secção 89, p.?]

6) Procedimentos / Aprovações obrigatórias (Procedures / Approvals Required)

- Parecer/aprovação prévia de entidades competentes para intervenções na faixa da Rede Rodoviária (EP – Estradas de Portugal, SA) quando o projeto incide sobre a rede rodoviária. [Secção 89, p.?]

- Aprovação de projetos de execução ou estudos prévios para obras em vias, com regime non aedificandi; aprovação de projetos pelas entidades competentes. [Secção 89; Artigo 24.º do Título I; p.?]

- Delimitação de Unidades de Execução (UE) pela Câmara Municipal, que podem corresponder total/parcialmente às UOPG, ou a outras áreas necessárias. [Artigo 15.º; Secção 89; p.?]

- Execução de UOPG exige planos de Urbanização/Planos de Pormenor/Programas de Ação Territorial ou Unidades de Execução, prosseguindo objetivos programáticos (Anexo 2). [Artigo 22.º; Secção 89; p.?]

- Programação e objetivos definidos no Anexo 2 para operações urbanísticas em áreas abrangidas por UOPG’s; delimitação de áreas de interesse público pela Assembleia Municipal mediante proposta da Câmara Municipal. [Anexo 2; Secção 89; p.?]

- Aprovação/ Parecer de entidades competentes para intervenções em faixas de jurisdição da Rede Rodoviária (EP) para projetos que incidam na rede rodoviária; parecer prévio. [Secção 89; p.?]

- Observação de que a execução de UOPG pode exigir contratação de instrumentos de execução (Plano de Urbanização, Planos de Pormenor, Programas de Ação Territorial) para prosseguir objetivos programáticos. [Título I, Artigo 22.º; p.?]

- Períodos de suspensão/interdição de operações urbanísticas até aprovação de estudos prévios/projetos de execução de equipamentos/infraestruturas, com exceções de obras de conservação/restauro. [Artigo 24.º; Título I; p.?]

- Regulamentos de áreas de serviço/abastecimento (desdobramentos estabelecidos por Despacho SEOP n.º 37-XII/92 e Decretos relevantes) exigem cumprimento para instalação/remodelação. [Despacho SEOP n.º 37-XII/92; Decreto-Lei n.º 13/71; Decreto-Lei n.º 173/93; p.?]

- Movimento de alterações/alterações/suspensões/revisões do Plano conforme lei aplicável (Artigo 25.º, Artigo 26.º, Artigo 97.º etc.). [Artigo 25.º; Artigo 26.º; p.?]

7) Definições (Definitions)

- Solo Rural: vocação para atividades agrícolas, pecuárias, florestais ou minerais, incluindo espaços naturais de proteção ou lazer; não confere estatuto de solo urbano. [Definição de Solo Rural] [Section None, p.?]

- Solo Urbano: vocação para urbanização e edificação; terrenos urbanizados ou cuja urbanização é programada, constituindo o perímetro urbano. [Definição de Solo Urbano] [Section None, p.?]

- Aglomerados de nível 1: Luso, Mealhada e Pampilhosa; maior dinâmica socio-urbanística; alta concentração de população e diversidade de funções. [Definição] [Section None, p.?]

- Aglomerados de nível 2: restante território com relação urbano-rural significativa e dependência funcional dos aglomerados. [Definição] [Section None, p.?]

- UOPG (Unidades Operativas de Planeamento e Gestão): unidades demarcadas para intervenção prioritária com tratamento de planeamento mais detalhado. [Definição] [Section None, p.?]

- IMU (Índice Médio de Utilização): parâmetro de perequação compensatória utilizado para avaliação de desvios de edificabilidade. [Definição] [Section None, p.?]

- RAN / REN / SIR: Reserva Agrícola Nacional; Reserva Ecológica Nacional; Sistema de Industria Responsável (conjunto de regras aplicáveis a usos permitidos na Zona Urbana Antiga/Central). [Definições Secção 53; Anexo 1; Section None, p.?]

- ABREVIATURAS (ex.: AC – Área de Construção; UOPG; RAN; REN; SIR): definem termos técnicos usados no regulamento. [Definições; Anexo 1; Section None, p.?]

Observações finais

- O conjunto de itens acima está distribuído ao longo de várias seções do regulamento/Plano (incluindo Artigos do Título I, Secções 53, 73, 89, 97, 99, 101, Anexos, e referências específicas a Planos de Pormenor/Unidades de Execução). Onde as referências específicas aparecem com p.?, mantive a indicação genérica (Secção p.? ou Artigo x.º) para indicar a fonte relevante dentro do material fornecido.

- Em caso de necessidade de consolidar valores numéricos por zona (ex.: IU, IO, alturas máximas, afastamentos), recomendo organizar uma planilha de comparação por zona (Zona Urbana Central, Turístico-Termal, Industrial, Equipamentos etc.) a partir das linhas correspondentes nos itens de Dimensional Standards e Density Limits. Se desejar, posso gerar essa planilha consolidada com as fontes exatas citadas para cada linha.