PDM de Coimbra: zonamento e o que pode construir

- Usos permitidos na área AE2 (atividades econômicas): pode acolher usos complementares ou compatíveis com o uso dominante; são admitidos centros de investigação e desenvolvimento, laboratórios, serviços e equipamentos de apoio; é compatível a instalação de unidades comerciais, de estabelecimentos hoteleiros, restauração/bebidas e de diversão, serviços e equipamentos de utilização coletiva, bem como atividades de produção de energia, exploração de recursos geológicos e gestão de resíduos. [Secção I, p.?] Artigo 100.º

- Núcleos de desenvolvimento turístico: podem incluir tipologias de empreendimentos turísticos (hotéis, aldeamentos turísticos, turismo de habitação, turismo no espaço rural, parques de campismo e caravanismo, turismo da natureza) e conjuntos turísticos que englobem as tipologias anteriores. [Secção I, p.?] Artigo 78.º

- Critérios de inserção territorial para núcleos turísticos: área mínima 35 hectares, categoria mínima de 4 estrelas, número máximo de pisos 3, solução de ocupação que promova concentração da edificação com áreas impermeabilizadas, área de concentração ≤ 35% da área total, densidade bruta de ocupação até 60 camas por hectare. [Secção I, p.?] Artigo 80.º

- Espaços culturais: usos que promovam valorização cultural, incluindo equipamentos de utilização coletiva, estabelecimentos hoteleiros, empreendimentos de turismo no espaço rural, turismo de habitação. [Secção II, p.?] Artigo 55.º

- Área de equipamentos (usos dominantes de equipamentos): destina-se à localização de equipamentos com caráter estruturante (educação, saúde, desporto); admite coexistência de outros usos desde que associados funcionalmente ao equipamento ou à função existente. [Secção VI, p.?] Artigo 108.º; Artigo 109.º

- Aeródromo (área de infraestrutura aeronáuticas): para além dos usos próprios do aeródromo, são admitidos usos complementares (hangares, oficinas), usos de proteção civil, segurança pública e formação profissional; podem ser estabelecidos estabelecimentos hoteleiros, restauração e comércio de apoio. [Secção IV, p.?] Artigo 64.º

- Área central C1 (usos na área central histórica): usos dominantes na área central C1 são habitação, comércio, serviços e equipamentos de utilização coletiva; usos complementares incluem pré-existentes, empreendimentos turísticos e restauração/bebidas; promover-se-á a multifuncionalidade com valorização do património. [Secção II, p.?] Artigo 85.º

- Sítios com potencial arqueológico:, no licenciamento de operações urbanísticas que envolvam revolvimento do solo, deve haver avaliação de impacte arqueológico; o Município pode estabelecer graus de proteção e operações urbanísticas com acompanhamento arqueológico de prevenção. [Secção II, p.?] Artigo 17.º

- Salvaguarda de bens imóveis de interesse patrimonial: intervenção em bens imóveis de interesse patrimonial deve contribuir para a salvaguarda; demolição total/parcial apenas por razões excecionais de interesse público ou risco de ruína, com levantamento/registo adequados. [Secção III, p.?] Artigo 19.º

- Espaços residenciais em solo urbanizável: usos admissíveis para espaços residenciais em solo urbanizável são os identificados no Artigo 93.º (referido, não detalhado no fragmento), conforme disponibilidade local. [Secção I, p.?] Artigo 119.º

- Casos especiais de aplicação de índices de estacionamento (dispensa/redução): dispensa ou redução da dotação de estacionamento pode ocorrer se vier a alterar a arquitetura original de edifícios com valor histórico/paisagístico, ou se as dimensões do edifício/locação justificarem. [Secção I, p.?] Artigo 133.º

- Outros usos permitidos em áreas específicas (exemplos): usos próprios do domínio de infraestruturas ambientais, conteúdos culturais, equipamentos estruturantes, etc., conforme as definições de cada artigo correspondente (p. ex., Artigos 57.º, 58.º, 60.º, 61.º, 64.º, 71.º, 72.º, 77.º, 83.º, 85.º). [Secção II, p.?], [Secção IV, p.?], [Secção I/II, p.?] (consolidado nos artigos citados)

Observação: alguns itens referem-se a regimes de edificabilidade/planeamento que condicionam os usos possíveis na prática; os trechos relevantes são indicados nos artigos citados. [Varias Secções, p.?]

2) Dimensional Standards (height, setbacks, FAR, lot coverage)

- Regime de Edificabilidade – Artigo 53.º: parâmetros máximos para faixa de terreno com profundidade de 25 m confinante com via pública existente até 1000 m2: índice de edificabilidade 0,70; altura máxima 2 pisos; índice de impermeabilização do solo 0,60. [Secção II, p.?] Artigo 53.º

- AE2 (Área de Atividades Económicas) – Artigo 101.º: índice de edificabilidade 0,75 na faixa de terreno com profundidade de 50 m confinante com via pública até 3000 m2; 0,50 na área restante; índice de impermeabilização do solo 0,80; altura da edificação 12,5 m; se habitação, número de pisos 3. [Secção I, p.?] Artigo 101.º

- Áreas centrais C2/C3 – Regimes de Edificabilidade: C2 prevê índice de edificabilidade de 1,80 aplicado à faixa de terreno com profundidade de 25 m confinante com via pública; 0,75? (texto fragmentado) e para área restante 0,90; C3 prevê índice de edificabilidade de 1,80 aplicado à faixa de terreno (detalhes exatos para a área central C3. [Secção I, p.?] Artigo 89.º; Artigo 92.º

- Áreas verdes de proteção e enquadramento – Regime de Edificabilidade: índice máximo de impermeabilização do solo 0,05; podem ocorrer ampliações de edifícios pré-existentes até 10% da superfície de pavimento para melhoria de utilização, e edificação de habitação unifamiliar em prédios pré-existentes sob condições especiais. [Secção I, p.?] Artigos 107.º (1) e 107.º (2)

- Regras específicas de pavimento para áreas verdes de recreio e lazer – índice de impermeabilização máximo 0,10; ampliação de edifícios pré-existentes até 10% (melhoria de habitabilidade) ou até 30% para usos específicos. [Secção V, p.?] Artigo 104.º

- Regime de Edificabilidade em áreas de espaços industriais e afins: por exemplo, Estabelecimentos industriais – índice de edificabilidade 0,10; altura 10,0 m; pavimento 2000 m2; exceções para situações justificáveis (usos extrativos). [Secção II, p.?] Artigo 72.º

- Instalações pecuárias – índice de edificabilidade 0,10; altura da edificação 7,00 m; distância superior a 200 m do perímetro urbano (excpetuações para instalações que não afetem a qualidade ambiental). [Secção None, p.?] Artigo 69.º

- Altura de fachada para áreas específicas (p. ex., Aeródromo) – altura de fachada 9 m (exceto instalações técnicas devidamente fundamentadas). [Secção IV, p.?] Artigo 65.º

- Distribuição de pavimento para edificações em áreas específicas (ex.: núcleos turísticos/cri) – referências de pavimento para habitação (300 m2) e para uso de interesse público (2000 m2). [Secção None, p.?] Artigo 65.º e Artigo 58.º

- Outros parâmetros específicos de pavimento/eficiência de ocupação: por exemplo, 30% de pavimento como limite de expansão (quando aplicável) e 1,80/0,90 parâmetros para zonas centrais; limites de 20% de acréscimo possível mediante créditos de construção em regime de incentivos (quando aplicável). [Secção II, p.?], [Secção II, p.?] Artigos 56.º, 89.º, 133.º

Observação: várias normas referem-se a diferentes zonas (AE2, C1/C2/C3, áreas de proteção, infraestruturas) e apresentam valores específicos; os itens acima sintetizam as dimensões mais relevantes citadas no texto fornecido. [Secção I/II/IV; p.?]

3) Density Limits (Índices de ocupação)

- AE2: índice de edificabilidade até 0,75 na faixa de terreno com profundidade de 50 m; 0,50 na área restante; física de implantação conforme especificado; densidade associada à altura e aos recuos. [Secção I, p.?] Artigo 101.º

- Central C2/C3: índice de edificabilidade na faixa de terreno para C2/C3 com valores de 1,80; (texto específico para cada área, com referência a Artigos 89.º e 92.º). [Secção I, p.?] Artigos 89.º, 92.º

- Contato com limites de densidade para áreas centrais: índices de edificação elevados na área central (1,80) com limitações na faixa frontal de 25 m; restante de terreno com menor índice (0,90) em alguns casos. [Secção I, p.?] Artigos 89.º, 92.º

- Núcleos de desenvolvimento turístico: área mínima de 35 hectares e densidade de ocupação máxima prevista (60 camas por hectare) para a área de concentração. [Secção None, p.?] Artigo 80.º

- Parâmetros adicionais de ocupação em áreas de proteção, com articulação entre áreas de reserva e infraestruturas (quando aplicável). [Secção I/II, p.?] Artigos 105.º, 107.º

Observação: “densidade” aqui está ligada principalmente a índices de edificabilidade (FAR) e às regras de ocupação por área; os números acima representam os limites diretos citados nos artigos. [Artigos citados]

4) Parking / Access Requirements (Estacionamento)

- Índices de estacionamento: o território está subdividido em cinco zonas para aplicação dos índices de estacionamento, conforme Anexo III; os índices correspondentes são aplicados de acordo com Anexos IV e V; existem multiplicadores de 1,25; 1,50; 1,75 para zonas de elevado, médio e moderado nível de restrição, respetivamente. [Secção I, p.?] Artigo 132.º

- Casos especiais de aplicação dos índices de estacionamento: dispensa ou redução da dotação de estacionamento pode ocorrer quando se verifique: a) alteração da arquitetura original de edifícios ou construções de valor histórico; b) dimensões do edifício ou localização que justifiquem; c) outras situações previstas no Artigo 133.º. [Secção I, p.?] Artigo 133.º

- Limites adicionais: obras de reconstrução, alteração ou ampliação sem acréscimo superior a 20% da área de construção existente também previstos no Artigo 133.º. [Secção I, p.?] Artigo 133.º

- Execução urbanística em solo urbanizável: a execução pode ocorrer predominantemente através de unidades de execução ou planos de pormenor, com programa de execução inscrito no orçamento municipal; supletivamente, operações avulsas podem ser admitidas em contiguidade com solo urbanizado. [Secção I, p.?] Artigo 135.º

- Programação e mobilidade: planos de urbanização/pormenor devem prever percursos em modos suaves (pedonal/ciclável) e continuidade da rede de mobilidade suave; normas de estacionamento associam-se aos planos de urbanização. [Secção I, p.?] Artigos 130.º, 129.º

- Estacionamento público vs. estacionamento privado: o estacionamento associado às diferentes atividades deve ser dimensionado consoante a localização e as características da operação urbanística, respeitando índices de estacionamento definidos (Anexos IV e V). [Secção I, p.?] Artigo 131.º

- Observação: os anexos e as zonas são especificados no documento (Anexo III; Anexos IV/V). [Secção I, p.?]

5) Environmental Constraints (REN, RAN, etc.)

- Reserva Agrícola Nacional (RAN) e Reserva Ecológica Nacional (REN): incluídas como parte dos instrumentos de condicionantes (Planta de condicionantes), a respeitar para efeitos de uso do solo. [Regulamento Planta de condicionantes: Reserva Agrícola Nacional; Reserva Ecológica Nacional; Recursos naturais; Património; Infraestruturas; Povoamentos florestais; Perigosidade de incêndio] [Secção None, p.?]

- Estrutura ecológica municipal: conjunto de áreas que visam equilíbrio ecológico, proteção ambiental e valorização ambiental/paisagística; identificada na Planta de Ordenamento e na Carta da Estrutura Ecológica Municipal. [Secção I, p.?] Artigo 8.º

- Áreas de proteção non aedificandi (proteção para linha do Norte e Mondego): largura de proteção de 200 m para cada lado do eixo da linha de alta velocidade (com parecer da entidade responsável pela infraestrutura) e áreas de proteção ao Mondego (setores do Metro Mondego) com limites de 50 m/20 m/7 m para zonas de proteção ao Mondego. [Secção None, p.?] Artigo 128.º

- Áreas de cursos de água e drenagem (Artigo 14.º): proteção, reabilitação e valorização de cursos de água e de drenagem pluvial; soluções de controlo na origem (bacias de retenção, valas de infiltração, pavimentos permeáveis). [Secção III, p.?] Artigo 14.º

- Zonas inundáveis em perímetro urbano (Artigo 12.º): diretrizes para pavimentação permeável, drenagem de águas pluviais, cota dos pisos inferiores acima da cota máxima de cheia, interdicção de aterros salvo se integrados em obras de valorização ambiental; proibição de construção de novos equipamentos de utilização coletiva em zonas inundáveis em solo urbano, salvo se destinados a complementar outros equipamentos existentes. [Secção III, p.?] Artigo 12.º

- Movimentos de massa: alterações do solo em áreas suscetíveis podem ser autorizadas apenas se mitigam impactos; reserva de planta de Suscetibilidades a Movimentos de Massa. [Secção III, p.?] Artigo 13.º

- Infraestruturas ambientais existentes: áreas afetas a infraestruturas (I1: nova estação central de Coimbra; I2: estação de captação e tratamento de águas da Boavista e central elétrica de Pereiros) com regime específico de usos e edificabilidade. [Secção I, p.?] Artigos 111.º, 113.º, 115.º, 118.º

- Proteção de coberto vegetal e gestão de risco de incêndio: regras para proteger coberto vegetal e misturas paisagísticas; medidas de defesa contra incêndios florestais. [Secção I, p.?] Artigos 105.º, 106.º, 107.º

Observação: o documento descreve um conjunto amplo de áreas e restrições ambientais (REN/RAN/Recursos naturais, estruturas ecológicas, zonas de proteção non aedificandi, cursos de água, risco de incêndio, etc.), além de infraestruturas críticas (I1/I2). [Artigos específicos citados]

6) Procedures / Approvals Required (Procedimentos)

- Avaliação de impacte arqueológico prévia: em sítios com potencial arqueológico, licenciamento de operações urbanísticas que revolvam o solo deve ser precedido de avaliação de impacte arqueológico. [Secção II, p.?] Artigo 17.º

- Levantamento e registo prévio de bens patrimoniais: demolição de bens patrimoniais deve ser antecedida de levantamento e registo adequados. [Secção III, p.?] Artigo 19.º

- Mitigação de impactos: alterações no solo em áreas suscetíveis a movimentos de massa em solo urbano podem ser autorizadas se acompanhadas de medidas de mitigação. [Secção III, p.?] Artigo 13.º

- Planos de redução de ruído: zonas expostas a ruído acima do permitido devem ser objeto de planos de redução de ruído. [Secção II, p.?] Artigo 11.º

- Contrato de execução para núcleos de desenvolvimento turístico: execução das operações necessárias sujeita à prévia celebração de contrato entre o município, promotores e a entidade governamental responsável pelo turismo; o contrato deve definir ações, prazos, sistema de execução, medidas compensatórias; etc. [Section None, p.?] Artigo 79.º

- Parecer da infraestrutura para a área de proteção (linha de proteção): parecer da entidade responsável pela infraestrutura para a área de proteção (Artigo 128.º). [Section None, p.?] Artigo 128.º

- Incentivos a operações urbanísticas: sistema de incentivos a operações urbanísticas com interesse municipal, desenvolvido por regulamento municipal; critérios de avaliação incluem habitações com renda/preço, reabilitação de edifícios, etc. [Secção I, p.?] Artigo 136.º

- Programação operacional: Câmara Municipal define linhas orientadoras de concretização da estratégia PDMC e medidas de operacionalização (Programa de ação territorial; Plano de urbanização; Plano de pormenor; Unidades de execução). [Section None, p.?] Artigo 140.º

- Programação estratégica: programação anual/plurianual de concretização de opções e prioridades. [Section None, p.?] Artigo 139.º

- Delimitação de áreas de reabilitação urbana: a Câmara pode delimitar áreas adicionais de reabilitação urbana. [Secção I, p.?] Artigo 138.º

- Mobilidade suave: definição de percursos em modos suaves e continuidade da rede de mobilidade suave nos planos de urbanização/pormenor; definição de objetivos e programas de intervenção para mobilidade suave. [Secção I, p.?] Artigos 130.º, 129.º

- Execução em solo urbanizável: uso predominante de unidades de execução ou planos de pormenor com programa de execução; admissões de operações avulsas em contiguidade com solo urbanizado. [Secção I, p.?] Artigo 135.º

7) Definitions (Definições)

- Cave: parte do edifício enterrada, parâmetros de cota que definem a profundidade da laje (0,90 m acima da cota do terreno adjacente; pavimento não acima de 0,20 m da cota do terreno adjacente). [Secção I, p.?] Artigo 5.º

- Espaço de colmatação: conceito técnico definido no Artigo 5.º (referido apenas parcialmente no texto). [Secção I, p.?]

- Estrutura ecológica municipal: conjunto de áreas visando equilíbrio ecológico, proteção ambiental e valorização paisagística; identificada na Planta de Ordenamento e na Carta da Estrutura Ecológica Municipal. [Secção I, p.?] Artigo 8.º

- Zona mista: classificação acústica para efeitos de zoneamento (Artigo 10.º). [Secção II, p.?]

- Reserva Ecológica Nacional (REN): parte dos recursos naturais a considerar nos condicionantes. [Secção I, p.?] Artigo 6.º

- Área de infraestruturas I1/I2: áreas previstas para nova estação central e para captação/tratamento de águas/de energia; com regime de usos específico. [Secção I, p.?] Artigos 111.º, 113.º

- Área de equipamento: áreas para equipamentos de utilização coletiva (educação, saúde, desporto). [Secção VI, p.?] Artigo 108.º

- AE2 (Área de atividades econômicas): área que acolhe atividades industriais, oficinas, transporte, armazenagem e logística, com usos complementares/associados. [Secção I, p.?] Artigo 100.º

- Áreas verdes de proteção e enquadramento: áreas destinadas à proteção de valores naturais e estruturas vegetais de proteção do solo. [Secção I, p.?] Artigo 105.º

- Espaços canais: áreas de solo associadas a infraestruturas rodoviárias/ferroviárias. [Secção I, p.?] Artigo 123.º

- UOPG (unidades operativas de planeamento e gestão): unidades definidas no Anexo (concepção de planeamento). [Secção I, p.?] Artigo 112.º

- Áreas de proteção non aedificandi: regime de proteção para a linha do Norte e Mondego; largura de 200 m; sujeita a parecer da infraestrutura. [Section None, p.?] Artigo 128.º

- Rede de mobilidade suave: rede de circulação prioritária para modos pedonal/ciclável, com ligação a interfaces de transporte/equipamentos. [Secção I, p.?] Artigo 129.º

Notas finais

- O conjunto acima resume as principais regras identificadas no conjunto de artigos e secções fornecidos. Onde a informação era fragmentária ou dependia de anexos/figuras (por ex., Anexos IV/V, Anexo III, planos de urbanização/pormenor, UOPG), as referências apontam para os artigos relevantes com o indicador [p.?] conforme o material disponível. Para aplicação prática, deve consultar o texto completo dos anexos e das secções citadas.

- Caso queira, posso transformar este resumo numa checklist de conformidade por tipo de projeto (habitação, turismo, infraestrutura) com estas referências específicas para facilitar a avaliação regulatória.