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PDM de Coimbra: zonamento e o que pode construir

O Plano Diretor Municipal de Coimbra define onde e o que se pode construir no município. Esta página resume o zonamento da carta de uso do solo (CRUS), as condicionantes com expressão em Coimbra e o que diz o regulamento do PDM, a partir dos dados analisados pelo Yonder.

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Construir em Coimbra: perguntas frequentes

Posso construir em terreno rústico em Coimbra?

Cerca de 79% das parcelas classificadas na carta de uso do solo (CRUS) de Coimbra estão em Solo Rústico. Em regra geral, o PDM restringe a edificação em solo rústico; a viabilidade depende da categoria de solo e das condicionantes aplicáveis. A resposta definitiva depende sempre da parcela concreta e do regulamento em vigor.

Que condicionantes afetam mais terrenos em Coimbra?

Nos dados do Yonder para Coimbra, as condicionantes com mais parcelas abrangidas são: Reserva Agrícola Nacional (RAN) (22 244 parcelas), Domínio hídrico e margens (6333 parcelas) e Zonas inundáveis (3493 parcelas). Os números referem-se apenas às parcelas já avaliadas por camada.

Condicionantes e zonamento em números

Estatísticas sobre as parcelas de Coimbra já avaliadas pelo Yonder, camada a camada. Uma camada ainda não calculada para este município não aparece — os números nunca são inventados.

  • Classificação do solo (CRUS)59 857 parcelas identificadas · cobertura média 100%
  • Ocupação do solo (COS)59 857 parcelas identificadas · cobertura média 100%
  • Reserva Agrícola Nacional (RAN)22 244 parcelas identificadas · cobertura média 68%
  • Rede Natura 2000362 parcelas identificadas · cobertura média 99%
  • Montado de sobro e azinho86 parcelas identificadas · cobertura média 48%
  • Domínio hídrico e margens6333 parcelas identificadas · cobertura média 19%
  • Corredores de linhas elétricas1525 parcelas identificadas · cobertura média 41%
  • Zonas inundáveis3493 parcelas identificadas · cobertura média 95%

Distribuição por classe de solo (CRUS)

Em 59 857 parcelas classificadas:

  • Solo Rústico 79% (47 324 parcelas)
  • Solo Urbano 21% (12 533 parcelas)

Estatísticas calculadas a 30 de julho de 2026.

O que diz o PDM

Extraído automaticamente do regulamento do PDM — conteúdo em inglês. Confirme sempre o documento oficial.

Classificação da áreaMunicipality zoning/regimes referenced include: AE2 (Área de Atividades Económicas); Central areas C1, C2 and C3 (historic/central area zones); residential areas on “solo urbanizável”; tourist development cores (núcleos turísticos); equipment areas (equipamentos de utilização coletiva); aerodrome infrastructure area; industrial/industrial-type spaces; green protection/enquadramento areas (incl. green recreation/leisure sub-regimes); livestock facilities areas; environmental/infrastructure areas (e.g., infrastructures I1/I2); plus areas under strong environmental/conditioner regimes (REN/RAN, structure ecológica municipal, non aedificandi protection areas, floodable areas).
Dimensão típica dos lotesNo municipality-wide minimum plot size stated. The dimensional framework uses frontage/depth “strips” along public roads: 25 m depth (Art. 53) and 50 m depth (AE2, Art. 101); other regimes use area thresholds (e.g., tourist cores ≥ 35 ha) rather than plot-size minima.
Limite geral de alturaNo single municipality-wide height cap is stated. General regime examples in the summary: up to 2 floors (Art. 53); AE2: 12.5 m (and if housing, up to 3 floors) (Art. 101); Central zones C1/C2/C3: heights are controlled indirectly via FAR/indices (exact maximum height not provided in the summary); industrial/industrial-type: 10.0 m (Art. 72); livestock facilities: 7.00 m (Art. 69); aerodrome area: 9 m facade height (except duly justified technical installations) (Art. 65).
Estilo de construçãoNo general architecture/style requirement stated municipality-wide. Heritage constraints apply (demolition/redevelopment and changes to original historical architecture can trigger procedural/parking exceptions).
Pontos-chave
  • Archaeological potential: urban works involving soil disturbance must be preceded by archaeological impact assessment; municipality may define protection degrees and require preventive archaeological monitoring (Art. 17).
  • Patrimonial interest safeguard: demolition (total/partial) only for exceptional public-interest reasons or risk of ruin, with prior survey/registration (Art. 19).
  • REN/RAN and other conditioning constraints: usage is conditioned by the “plant of constraints” (REN, RAN, natural resources, patrimony, infrastructures, forest cover, fire hazard) (constraints plan referenced).
  • Non aedificandi protection areas: protection widths for the Norte/Mondego line corridors (e.g., 200 m per side for the high-speed line corridor; Mondego sectors with limits of 50 m/20 m/7 m) and infrastructure opinion required (Art. 128).
  • Flood and drainage constraints: in floodable zones in urban perimeter, guidance includes permeable paving, stormwater control, minimum floor levels above max flood level; prohibition of new collective-use equipment in floodable areas of urban land except when complementing existing equipment (Art. 12).
Planos futuros
  • Noise reduction plans for areas exposed above permitted noise levels (Art. 11).
  • Execution of tourist development cores subject to a contract (municipality + promoters + responsible tourism entity) (Art. 79).
  • Municipal programming operationalization of PDMC options via action programme and ensuing instruments (urbanization/detailed plans and execution units) (Art. 140).
  • Annual/plurianual strategic programming (Art. 139).
  • Planned/new environmental and energy/water infrastructure areas: I1 (new central station of Coimbra), I2 (Boavista water abstraction/treatment and central elétrica de Pereiros) (Art. 111/113/115/118).
NotasThe summary indicates parking indices are applied municipality-wide via five parking zones (Annex III), with multipliers depending on restriction level (1.25/1.50/1.75) and possible exemption/reduction for certain cases (e.g., changes to original historic/landscape architecture, justified building dimensions/location) (Art. 132–133). Environmental structure and ecological balance are defined via municipal ecological structure (identified in planning maps). Mobility-soft-network continuity is required in urbanization/detailed plans, and parking standards are tied to those plans (Art. 129–130).

Regulamento atualizado a 23 de junho de 2026. Documento oficial do PDM →

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E numa parcela concreta?

Este resumo é ao nível do município — o PDM decide parcela a parcela. O Yonder cruza a parcela exata com o zonamento da CRUS, o regulamento do PDM e as condicionantes — RAN, REN, Rede Natura — e responde ao que pode construir nesse terreno específico.

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