PDM de Chaves: zonamento e o que pode construir

- Empreendimentos de turismo no espaço rural – definidos pela lei; devem cumprir requisitos gerais do art. 35.º; para parques de campismo rural, há regime específico com exceções (regras gerais aplicáveis exceto onde revogadas/alteradas) [Secção II].

- Parques de campismo rural – excluídos do regime geral de empreendimentos de turismo no espaço rural; devem cumprir apenas as disposições aplicáveis aos parques, conforme regime específico (com afastamentos e instalações de apoio) [Secção II].

- Instalações adstritas às explorações agrícolas – locais privilegiados com distância mínima até extremos da parcela (ver 10 m), edificação de um único piso, Ic = 0,25 m2/m2 sobre a área da parcela; reaproveitamento sem ampliação permitido; exigem aprovação de afastamentos/instalações, entre outros [Secção II].

- Edificações hoteleiras e de alojamento turístico – ficam sujeitas às regras de edificabilidade em espaço rural; podem localizar-se fora de espaços urbanos/urbanizáveis apenas se reconhecida pelo município de interesse público ou de desenvolvimento local, devendo situar-se em espaço florestal ou agroflorestal comuns quando permitido; regras de uso e zoneamento aplicáveis citadas (Artigos 55.º, 18.º, 21.º) [Secção II].

- Educação avulsa (edificação avulsa) – moradias unifamiliares isoladas sujeitas a condições de edificação avulsa (retângulo 5 m × 10 m, acesso direto a via pública ≥ 4 m, possibilidade de furo/poço e fossa séptica, faixa não edificada de 5 m), com frente urbana de 20 m e demais condicionantes [Secção II].

- Parques empresariais (PEC) – regras de uso, ocupação e transformação do solo aplicáveis são as da Secção III – Espaços Industriais Classe 2, em consonância com o Anexo 5 – Unidades Operativas; prevalecendo este último em situações divergentes [Secção II].

- Outros empreendimentos de turismo no espaço rural com regimes específicos – incluindo parques de campismo e caravanismo, com regras próprias de afastamento, instalações de apoio e condições para novas edificações (quando aplicável) [Secção II].

2) Dimensionamento dimensional (Alturas, recuos, ocupação do solo, etc.)

- Altura e pisos (categorias):

- Categoria 1.1 – cidade de Chaves: Ic = 1,5 m2/m2 (edificabilidade máxima); cércea/altura e pisos específicos não especificados neste trecho, mas há referência a regras de cércea/pisos para categorias seguintes [Secção II].

- Categoria 1.2 – vila de Vidago: Ic = 1,2 m2/m2; cércea máxima ≤ 14 m; máximo de 4 pisos [Secção II].

- Categoria 1.3 – outros aglomerados: Ic = 0,8 m2/m2; cércea máxima ≤ 7,5 m; máximo de 2 pisos [Secção II].

- Categoria 1.4 – áreas periurbanas de Chaves: Ic ≤ 0,5 m2/m2; máximo de 2 pisos [Secção II].

- Observação: há referência adicional com Ic ≤ 1,0 m2/m2 em um enquadramento geral, e associação de Ic de 1,5; 1,2; 0,8; 0,5 para as categorias, conforme Artigo 22.º. Detalhes de cércea por categoria podem variar conforme o instrumento específico [Secção II].

- Área de implantação (percentual da parcela):

- 60% da área da parcela integrada na classe pode ser ocupada pela área de implantação (edificações + anexos) [Secção II].

- Frente urbana:

- Frente urbana mínima de 20 m para novos loteamentos/edificações, correspondente à frente de fachada destinada à ligação com a via pública [Secção II].

- Afastamentos e recuos:

- Afastamento mínimo de 200 m de aglomerados e de quaisquer outras edificações existentes (quando aplicável) [Secção II].

- Faixa non aedificandi de 5 m (recuo frontal associado à frente urbana) [Secção II].

- Distância mínima de 10 m entre o perímetro exterior das edificações e as estremas da parcela (instalações adstritas às explorações – regra de dimensionamento) [Secção II].

- Larguras de vias e mobilidade:

- Largura mínima de via pública para acesso direto ≥ 4 m (acesso automóvel) [Secção II].

- Dimensionamento de infraestruturas viárias (faixas de rodagem, estacionamentos laterais, passeios e áreas para estacionamento) a definir no âmbito da operação/planos; regras específicas para cada caso onde exista plano de urbanização [Secção II].

- Quotas de construção (instalações agropecuárias):

- 25% × A até 1000 m2; 250 m2 + 10% do excedente (quota de construção para instalações agropecuárias) [Secção II].

- Retângulo de edificação avulsa:

- 5 m × 10 m (retângulo de planta para edificação avulsa) [Secção II].

- Limites de edificação por área rural:

- Ic = 0,25 m2/m2 para instalações adstritas às explorações; outras regras de edificabilidade conforme o Artigo 22.º [Secção II].

- Transferência de capacidade construtiva:

- Limite de aumento de edificabilidade adicional (suplemento) até 50% da área bruta de construção máxima admissível para a parcela/área de intervenção; aplicável com condicionantes (Artigo 25.º) e com exceções para planos de salvaguarda/centros históricos [Secção II].

3) Limites de densidade (Índices de ocupação)

- Valores de Ic por categoria (edificabilidade máxima):

- Categoria 1.1 – cidade de Chaves: Ic = 1,5 m2/m2

- Categoria 1.2 – vila de Vidago: Ic = 1,2 m2/m2

- Categoria 1.3 – outros aglomerados: Ic = 0,8 m2/m2

- Categoria 1.4 – áreas periurbanas de Chaves: Ic = 0,5 m2/m2

- Ic geral para Artigo 22.º: Ic = 0,5 m2/m2 (edificabilidade máxima em casos dependentes de plano de salvaguarda/valorização) [Secção II].

- Densidade na perímetro urbano de Chaves (densidades diferenciais):

- Densidade superior: 1,2 m2/m2

- Densidade média: 0,8 m2/m2

- Densidade inferior: 0,5 m2/m2

- Vidago – áreas centrais: 1,0 m2/m2

- Observação: estes valores aparecem como referência paramajor valores de densidade conforme o perímetro urbano/segmento de zona/área de intervenção [Secção II].

- Ocupação da parcela integrada (limites de ocupação):

- 80% para as categorias 1.1 e 1.2

- 65% para as restantes categorias

- Anexos, pátios e recintos exteriores pavimentados devem cumprir limites de ocupação correspondentes à parcela integrada na classe (valores não especificados explicitamente para anexos; referência de limite de ocupação) [Secção II].

- Outros limites de densidade:

- 0,15 m2/m2 de área bruta de construção para certas propriedades existentes (quando aplicável) [Secção II].

- 0,5 m2/m2 para as regras de edificabilidade aplicáveis nesses casos (quando não cobertas por regras específicas) [Secção II].

- Transferência de capacidade construtiva prevista para o regime de art. 25.º pode resultar em suplemento até 50% (conforme os limites acima) [Secção II].

4) Requisitos de estacionamento/acesso (Parking / Access)

- Acesso e vias:

- Largura mínima de via pública para acesso direto ≥ 4 m [Secção II].

- Infraestruturas viárias (faixas de rodagem, estacionamentos laterais, passeios e áreas para estacionamento) devem ser dimensionadas no terreno da operação, especialmente quando haja plano de urbanização; limites/valores específicos dependem do plano [Secção II].

- Recuos e áreas não edificáveis:

- Faixa non aedificandi de 5 m (recuo frontal associado à frente urbana) [Secção II].

- Edificações avulsas:

- Retângulo de 5 m × 10 m, com o lado menor sobreposto ao alinhamento de fachada; distância mínima de acesso à via pública ≥ 4 m; presença de furo/poço e fossa séptica; recomposição de área na frente urbana de 20 m para lotes destinados à construção (quando aplicável) [Secção II].

5) Constrangimentos ambientais (Environmental Constraints)

- Reserva Agrícola:

- Licenciamento depende de pareceres favoráveis da Comissão Regional da Reserva Agrícola e do Instituto de Estruturas Agrárias e Desenvolvimento Rural, confirmando o cumprimento dos condicionamentos e da observância de disposições legais relevantes (art. 17.º e anexos) [Secção II].

- Planos de salvaguarda/valorização:

- Exceções previstas para áreas submetidas a planos de salvaguarda e valorização ou para parcelas em núcleos consolidados com área inferior a 250 m2, que não são exigíveis perante algumas alíneas anteriores (quando pertinente) [Secção II].

- Regras para turismo no espaço rural:

- Empreendimentos de turismo no espaço rural (incluindo parques de campismo fora da rede urbana) devem cumprir, cumulativamente com os requisitos gerais, o regime com Ic específico e regras de afastamento/instalações de apoio, conforme art. 18.º e art. 35.º [Secção II].

6) Procedimentos / Aprovações (Procedimentos)

- Aprovações e pareceres:

- Licenciamento de edificações/atividades dependente de pareceres favoráveis da Comissão Regional da Reserva Agrícola e do Instituto de Estruturas Agrárias e Desenvolvimento Rural, que comprovem o cumprimento de condicionantes e da observância da legislação aplicável (art. 17.º, anexos) [Secção II].

- Transferência de capacidade construtiva:

- Aplicável conforme art. 25.º; pode exceder valores apenas sob condições específicas (ver também planos de salvaguarda/centros históricos) [Secção II].

- Regime transitório/regime de regularização (RERAE):

- Operações urbanísticas enquadradas no regime extraordinário de regularização podem ficar dispensadas parcial ou integralmente de prescrições do PDM, segundo atas de conferências decisórias [Secção II].

- Compatibilidade/regra geral com planos de urbanização:

- Regras do regime urbanístico geral aplicam-se apenas na parte em que planos de urbanização forem omissos; os instrumentos específicos disciplinam o restante [Secção II].

7) Definições (Definitions)

- Espaços urbanos (Artigo 3.º) – definem-se como espaços disciplinados por projeto de ordenamento urbanístico ou operação de loteamento urbanístico plenamente eficazes, ou passíveis de edificação avulsa, ou reconhecidos pela disciplina de planos de urbanização plenamente eficazes [Secção II].

- Edificação avulsa (Artigo 4.º) – construção isolada com condições específicas (retângulo 5 m × 10 m, acesso público ≥ 4 m, furo/poço e fossa séptica, faixa não edificável de 5 m, etc.) [Secção II].

- Edificabilidade e índices Ic/Ic(t) – Ic é o índice de construção específico do local; Ic(t) é o índice de construção específico do local cedente da capacidade; definem a edificabilidade máxima de cada parcela/área de intervenção; Ic(t) permite suplemento de edificabilidade sob condições de transferência (Artigo 25.º) [Secção II].

- Empreendimentos de turismo no espaço rural – definição normativa pela lei (Art. 18.º) e regime específico no art. 35.º; diferenciação entre parques de campismo e outros empreendimentos (ex.: parques com regime próprio) [Secção II].

- Parque Empresarial de Chaves (PEC) – regras de uso/ocupação/transformação do solo aplicáveis são as da Secção III – Espaços Industriais Classe 2, prevalecendo Anexo 5 (Unidades Operativas) quando em conflito [Secção II].

Observação:

- As informações acima baseiam-se nos trechos fornecidos da Secção II do PDM de Chaves; alguns itens aparecem com variações de redação. Onde a redação era ambígua, foram interpretados de forma conservadora com base nos trechos correlatos. Citado sempre conforme [Secção II, p.?] ou [Secção II] conforme disponível.