PDM de Baião: zonamento e o que pode construir

- Edificações para apoio direto/exclusivo a atividades agrícolas ou pecuárias (alínea d do Artigo 26.º): índice de utilização ≤ 0,10 da área do prédio (mínimo 100 m²); altura da fachada ≤ 7 m; se houver cave com frente livre, dimensão vertical até 9 m, desde que integradas paisagisticamente. [Section None, p.?]

- Instalação de unidades de gestão de resíduos e de valorização energética em solo rústico (exceto aglomerados rurais e áreas de edificação dispersa): requer integração paisagística; afastamentos para edifícios com uso habitacional e empreendimentos turísticos existentes; tratamento de efluentes; altura da fachada ≤ 7 m. [Section None, p.?]

- Instalações de campos de golfe (Artigo 18.º): requisitos de sustentabilidade, incluindo complementaridade com alojamento turístico, acessos rodoviários adequados, disponibilidade de água (preferência por águas residuais tratadas), uso de relva menos exigente em água e implantação paisagística coerente. [Section None, p.?]

- Áreas de serviço para autocaravanas (ASA) não integradas em parques de campismo/caravanismo: admissível em solo urbano ou em solo rústico não inserido na estrutura ecológica fundamental; exige piso permeável/semipermeável, plano de integração paisagística com cortina arbórea autóctone. [Section None, p.?]

- Turismo de habitação e turismo no espaço rural (edificações para alojamento/turismo): regime de ampliação/alteração com parâmetros de integração paisagística; hotels rurais construídos de raiz ficam excecionados da limitação de construção prevista para turismo de habitação/turismo no espaço rural (quando referidos nos artigos aplicáveis). [Section None, p.?]

- Empreendimentos turísticos (hotéis rurais, aldeamentos, parques de campismo e campos de golfe) com condições associadas (índice de utilização específico, camas por hectare, altura de fachada, cave frontaleira) conforme regime aplicável. [Section None, p.?]

- Novas edificações em ARPSI (Áreas de Risco Potencial Significativo de Inundação) – perigosidade média/baixa: podem ser permitidas mediante parecer da entidade competente (ANA) e com soluções de adaptação ao risco de inundações; em perigosidade muito alta/alta, a instalação é interditada salvo exceções em zonas urbanas consolidadas com parecer da ANA. [Section None, p.?]

- Edificações para escritórios, escolas de atividade náutica, refeitórios e balneários: interditas nesses espaços; devem situar-se acima da cota de máxima cheia quando permitidas. [Section None, p.?]

- Projetos de Interesse Estratégico (PIN/PII) em ARPSI de perigosidade média: exigem parecer da ANA e soluções de adaptação ao risco de inundações; interditada em ARPSI de perigosidade muito alta/alta. [Section None, p.?]

Observação: várias disposições repetem regimes específicos para turismo, rural, e ARPSI com exceções (ver exceções para hotéis rurais construídos de raiz, aglomerados rurais/APPS, etc.). [Section None, p.?]

2) Dimensional Standards (Parâmetros dimensionais)

- Altura da fachada padrão: 7 metros (regra comum); em alguns casos podem existir exceções técnicas que elevem até 10 metros, desde que não prejudiquem integração visual/paisagística. [Section None, p.?]

- Alturas máximas com cave: para caves, altura de fachada pode ter configuração de até 9 metros (quando frente livre). [Section None, p.?]

- Altura em determinados regimes urbanos consolidado/UR: até 12 m em casos específicos de UOPG (ex.: Lugar do Castelo – Frende; entidade pode prever até 12 m). [Section None, p.?]

- Recuo mínimo ao eixo da via (frente urbana): 8 metros para novas edificações em vias municipais; exceções quando houver frente urbana com recuo dominante. [Section None, p.?]

- Recuos para vias municipais (regras de acesso): recuos obrigatórios de 8 m para a totalidade das vias municipais; exceções para frente urbana com recuo dominante. [Section None, p.?]

- Recuos/benfeitorias para estruturas de apoio em áreas urbanas: limites específicos de recuo e alinhamento quando aplicáveis (frente urbana). [Section None, p.?]

- Índice de utilização do solo (IUS) aplicável por regime:

- Solo rústico não abrangido por UOPG: IUm = 0,8 m2/m2 para área de solo destinada à construção. [Section None, p.?]

- Solo integrado em UOPG: IUm = 1,6 m2/m2 (valor médio por referência do Anexo VI) para áreas de solo urbano integradas em UOPG. [Section None, p.?]

- Solo não abrangido por UOPG (ou áreas com regime geral): IUm = 2,4 m2/m2 (valor médio de utilização aplicável). [Section None, p.?]

- Regimes específicos para áreas não abrangidas por UOPG: IUm de 1,2 m2/m2 (quando aplicável) para determinadas áreas. [Section None, p.?]

- Área de impermeabilização: várias regras aparecem, por exemplo:

- Limite de impermeabilização até 1.200 m² (para habitação no solo rústico sob regime específico). [Section None, p.?]

- Limites percentuais de impermeabilização: 65% da área total do prédio (regime urbano de parâmetros); 70% máximo em alguns regimes de articulação de espaço; 50% ou 25% em outros contextos de espaços verdes/edifícios especiais. [Section None, p.?]

- Limite de impermeabilização de até 1,2 vezes a área de construção efetivamente viabilizada (limite para impermeabilização). [Section None, p.?]

- Limites de impermeabilização em áreas de uso coletivo/publico: até 70% (módulo de condicionantes). [Section None, p.?]

- Área de construção final e incremento: em alguns regimes, a área final de construção é o maior de 300 m² ou resultado do índice de utilização (ex.: incremento de construção para edificações existentes). [Section None, p.?]

- Edificabilidade abstrata vs. concreta: índices/médias de utilização variam por categoria de uso e regime, com regras para verificação (Artigo 16.º; Anexo I). [Section None, p.?]

- Outros parâmetros dimensionais:

- Altura máxima de edifícios em áreas não abrangidas por UOPG: até 14 metros (4 pisos acima da soleira). [Section None, p.?]

- Área de construção relevante para verificação do cumprimento dos índices (diferença entre área total de construção e áreas afetadas a cada uso). [Section None, p.?]

- Perímetros de infraestruturas hídricas: Estação de tratamento 30 m; Reservatório 20 m; Conduta 2,5 m; Captação 30 m. [Section None, p.?]

- Perímetro de proteção de águas residuais: 50 m. [Section None, p.?]

- Perímetros de proteção de plantas/áreas ambientais: 50 m para ETAR; 2,5 m para condutas; 30 m para captação. [Section None, p.?]

3) Density Limits (Índices de ocupação)

- Espaços agrícolas na Reserva Agrícola Nacional (RAN): índice de utilização até 0,08 da área do prédio. [Section None, p.?]

- Espaços rurais com turismo/habitação: índice de utilização até 0,50 (valor para turismo de habitação/space rural). [Section None, p.?]

- Empreendimentos turísticos (hotéis rurais, aldeamentos, parques de campismo e campos de golfe): índice de utilização não excede 0,25; regista-se ainda o limite de 0,08 da área do prédio para alguns usos. [Section None, p.?]

- Regimes de via/edificabilidade: para áreas sem UOPG, índice médio de utilização de 1,2 m2/m2 aplicado à área destinada a construção; para áreas dentro de UOPG, índice médio de utilização definido nos Anexos (Anexo VI). [Section None, p.?]

- Regimes de ocupação de solo urbano para áreas consolidadas: índice de utilização até 1,0 (com variações para reconversões); e índice de uso médio por frente urbana. [Section None, p.?]

- Valores de referência de edificabilidade abstrata vs. concreta, utilizados para verificação de índices de utilização (Artigo 16.º). [Section None, p.?]

4) Parking / Access Requirements (Estacionamento / Acessos)

- Recuos e conectividade viária para frente urbana: 8 m de recuo ao eixo da via para novas edificações; frente urbana pode ter recuo dominante excecionando a regra. [Section None, p.?]

- Vias de distribuição e acessibilidade: regime de vias de distribuição principal e secundária, com ligações entre vias coletoras e aglomerados, devendo constar na Planta de Ordenamento; as vias devem cumprir função polarizadora e ligação entre aglomerados. [Section None, p.?]

- Parques de estacionamento: tipologia prevista como uso (Parques de estacionamento >1 ha) em alguns regimes/tipos de uso. [Section None, p.?]

- Acessibilidade e integração com estruturas urbanas: definições de acessibilidade e relação com estruturas urbanas para suportar edificação/paisagem. [Section None, p.?]

Observação: várias regras de estacionamento/prontuários aparecem de forma indireta, principalmente através de regras de frente urbana, recuos, e uso de espaços públicos/coletivos (cedências para vias, espaços verdes, equipamentos). [Section None, p.?]

5) Environmental Constraints (Restrições ambientais)

- RAN – Reserva Agrícola Nacional: regime de edificação aplicável a espaços agrícolas sob RAN; ocupação/uso condicionados a proteção de solo agrícola. [Section None, p.?]

- ARPSI – Áreas de Risco Potencial Significativo de Inundação: três classes de perigosidade (Muito Alta/Alta; Média; Baixa/Muito Baixa) com regimes distintos:

- ARPSI Muito Alta/Alta: interditadas obras de construção/loteamento; exceções em zonas urbanas consolidadas com parecer ANA; caves proibidas; necessidade de relocalização para fora da zona de inundação quando possível; exigência de soluções urbanísticas e de integração ao risco. [Section None, p.?]

- ARPSI Médio: exige parecer da ANA para infraestruturas/ETAR; condicionamentos para assegurar ausência de incremento de risco; passagens hidráulicas dimensionadas para o retorno de 100 anos; obras permitidas mediante parecer ANA; podem admitir ETAR com justificativa de ausência de alternativa viável. [Section None, p.?]

- ARPSI Baixo/Muito Baixo: exigências de demonstrar ausência de incremento de risco; ETAR permitidas se não houver alternativa viável; reforços de proteção de margens e rede hídrica. [Section None, p.?]

- ZEC PTCON0003 e Natura 2000: desenho de zonas de proteção e gestão associada, com Habitat identification e gestão de espécies; orientação de manejo no Anexo III. [PDM Baião, p.?]

- PROF-EDM (Programa Regional de Ordenamento Florestal de Entre Douro e Minho) e SGIFR (Sistema de Defesa e Gestão Florestal): orientam uso de solos florestais, prevenção de incêndios e proteção de áreas sensíveis. [PDM Baião, p.?]

- Limites de proteção de linhas de água e vegetação ribeirinha: regime de proteção de margens e recortes para proteção ambiental. [Artigo 95.º, Capítulo 105, Título I; p. correspondente]

- Zonas de Proteção I/II/III e APPS (Áreas Prioritárias de Prevenção e Segurança): delimitação de zonas de proteção com regras específicas e planos de gestão; limitações/incidências para prevenção de riscos (incêndios, enchentes, mananciais). [Section None, p.?]

- Proteção de solos e recursos ambientais: proibição de intervenções que diminuam potenciais agrícolas/ silvícolas ou geológicos; restrições de exploração de galeria ripícolas, corte de árvores protegidas, etc. [Section None, p.?]

- Regime de proteção das linhas de água e vegetação ribeirinha; proteção ambiental de margens de cursos de água. [Artigo 95.º, Capítulo 105, Título I; p.?]

- Regras para águas residuais (tratamento/adequação) nas áreas de proteção ambiental, perímetros de ETAR, condutas, e ações de mitigação de impactos. [Section None, p.?]

6) Procedures / Approvals Required (Procedimentos)

- Parecer da ANA (Autoridade Nacional da Água) para obras em ARPSI (especialmente zonas urbanas consolidadas) e para ETAR; também para projetos de interesse estratégico e para obras de reconstrução/alteração/ampliação em ARPSI. [Section None, p.?]

- Vestígios arqueológicos: comunicação em 48 horas às entidades competentes; suspensão de trabalhos; retomada apenas após parecer da câmara municipal e da entidade competente; prorrogação automática da licença de obra pelo tempo da suspensão. [Section None, p.?]

- Análise de impactos hidráulicos (avaliação de impacte hidrológico) com referência a 100 anos de retorno; demonstração inequívoca de não incremento de perigos e de não afetar funções hidráulicas. [Section None, p.?]

- Aprovação de planos e UOPG: discussões públicas e aprovação de Programação da Execução/Programa de Execução; procedimentos para execução de UOPG e de planos de urbanização/pormenor; possibilidade de exceções na aplicação de limites cadastrais. [Section None, p.?]

- Parecer ANA para ETAR e para obras em ARPSI; parecer para PIN/PII; parecer para reconstrução/ampliação/alteração. [Section None, p.?]

- Regularização de construções: requerimento no prazo de dois anos para regularizar edificações divergentes dos usos admitidos; necessidade de prova documental de data de construção anterior a 1 de outubro de 2019; verificação de correspondência entre licenciamento e construção existente. [PDM Baião, p.?]

- Perequação e fases de execução: regime de perequação (edificabilidade média, áreas de cedência média, custos de urbanização); regras para execução sistemática (UE/UOPG) e avulsa; discussão pública prevista. [Section None, p.?]

- Regime de controle prévio com ações de controlo prévio para delimitação de áreas e dotações coletivas; coordenação com municípios para salvaguarda do interesse público. [Section None, p.?]

7) Definitions (Definições)

- Solo rústico: categoria destinada à proteção e aproveitamento de recursos naturais, agrícolas, florestais e geológicos, com edificação restrita ao indispensável para conservar ecossistemas e património. [Section None, p.?]

- ARPSI: Áreas de Risco Potencial Significativo de Inundação (delimitadas na Planta de Ordenamento V). [Section None, p.?]

- UOPG: Unidades Operativas de Planeamento e Gestão (regime para delimitar áreas na Planta de Ordenamento; quadros procedimentais). [Section None, p.?]

- Edificabilidade abstrata/concreta: termo técnico para a edificação prevista (abstrata) e edificável efetiva (concreta) conforme configuração aprovada. [Section None, p.?]

- Edificabilidade média, área de cedência média, repartição dos custos de urbanização: mecanismos de perequação que subsidiam a execução do Plano. [Section None, p.?]

- APPS: Áreas Prioritárias de Prevenção e Segurança. [Section None, p.?]

- SGIFR: Sistema de Defesa Rural (ou Sistema de Defesa e Gestão Florestal). [Section None, p.?]

- Natura 2000, ZEC PTCON0003: sítios/zonas de proteção ambiental com orientações de gestão. [PDM Baião, p.?]

Observação final: o conjunto de itens no extracto é extenso e cobre muitos regimes específicos do PDM de Baião (incluindo ortografia de artigos, anexos e capítulos). Onde há ambiguidade entre itens repetidos ou com variações por regime, as descrições acima consolidam a ideia principal e identificam o tipo de norma. Use os parágrafos citados no texto para localizar o regime exato correspondente. [Section None, p.?]